案情简介：A公司为B公司与物流公司之间的债务提供保证担保，保证的方式为连带责任保证。其后C公司与A公司签订抵押合同，以C公司名下#号土地为A公司向B公司提供的担保予以反担保并办理了抵押登记。C公司在办理抵押登记之后在#号土地上修建房屋，尚未完工。
之后因B公司未按照合同约定归还欠款，物流公司依法起诉要求B公司归还欠款，A公司基于生效法律文书向物流公司履行连带保证责任予以代偿。现A公司向本案管辖法院G法院依法提起诉讼要求B、C公司支付代偿款及相应的利息，并对#号土地的拍卖、变卖价款享有优先受偿权。
G法院受理后依法作出如下判决：
（1）B公司在判决生效后十五日内支付A公司代偿款及垫付利息；
（2）A公司对C公司提供抵押的#号土地进行拍卖、变卖所得价款在判决确定的债务范围内享有优先受偿权。
笔者接受A公司委托，现本案已对#号土地提起司法处置，就本案在处置#号土地过程中遇到的疑难问题作本文予以解析。
一
A公司仅对C公司抵押的#号土地的拍卖、变卖所得价款在判决确定的债权范围内享有优先受偿权，对地上在建工程及C公司名下其他财产本身不享有权利。
本案中，C公司以名下#号土地向A公司为B公司的保证担保提供抵押进行反担保，以土地所得价款为A公司的连带责任保证提供抵押担保。抵押担保相较于连带责任保证而言，其区别点在于：已依法办理抵押登记时，C公司仅以土地价款为限在判决确定的债务范围内对A公司承担清偿责任，而A公司对C公司名下其他财产本身不享有权利；而A公司作为连带责任保证，以其名下全部财产为B公司的债务向物流公司承担清偿责任。
据此，A公司仅可依法申请G法院将C公司名下的#号土地予以司法处置，但基于《中华人民共和国担保法》第五十五条第一款“城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。”及《人民法院办理执行案件规范》中房地一体原则，G法院在处置#号土地时，应当将#号土地及地上在建工程一并予以处置。但对于司法处置所得价款而言，A公司仅享有#号土地相应价款的优先受偿权。对地上在建工程及C公司名下财产本身不享有权利，也便对其价款不享有受偿权。在案件的后续执行中，A公司也无权申请G法院对C公司名下的其他财产申请司法处置、主张权利。
二
以物抵债的时间节点和税费承担
1.二拍流拍后A公司有权选择行使以物抵债的权利
依据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十六条“网络司法拍卖竞价期间无人出价的，本次拍卖流拍。流拍后应当在三十日内在同一网络司法拍卖平台再次拍卖，拍卖动产的应当在拍卖七日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的应当在拍卖十五日前公告。再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。再次拍卖流拍的，可以依法在同一网络司法拍卖平台变卖。”及《最高人民法院关于认真做好网络司法拍卖与网络司法变卖衔接工作的通知》第二条“关于发布网络司法变卖公告期限的问题。网拍二拍流拍后，人民法院应当于10日内询问申请执行人或其他执行债权人是否接受以物抵债。不接受以物抵债的，人民法院应当于网拍二拍流拍之日起15日内发布网络司法变卖公告。”的规定来看，A公司有权选择在二拍流拍后接受以物抵债，亦或者选择不接受以物抵债后G法院依法将处置物进行司法变卖。
2.司法变卖失败后A公司有权选择行使以物抵债的权利
依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》三十五条第三款规定“变卖的财产无人应买的，适用本规定第十九条的规定将该财产交申请执行人或者其他执行债权人抵债；申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，人民法院应当解除查封、扣押，并将该财产退还被执行人。”的规定来看，A公司可以在司法变卖失败后接受以物抵债。
3.A公司行使以物抵债权利时的税费承担
不论是二拍流拍后接受以物抵债亦或者是司法变卖失败后接受以物抵押，A公司在此交易过程中的地位即为“买受人”。因办理相关手续所产生的税费，依据《人民法院办理执行案件规范》第431条第一款第三项“实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行下列职责：（三）确定拍卖保留价、保证金的数额、税费负担等”的规定来看，税费承担的相关问题由人民法院来确认。据此，相关税费的承担主体及承担的税费种类由人民法院来确定。
以本案为例，G法院在网络司法拍卖平台发布拍卖信息时，其“竞买公告”明确“标的物转让登记手续由买受人自行办理，交易环节所涉及的一切税费均由买受人承担，可能存在的物业费、水、电等欠费也由买受人承担”的信息，当A公司行使以物抵债的权利时，A公司即为“买受人”。故此，因#号土地及地上在建工程办理相关手续过程中所产生的一切税费及其他各类费用均需A公司承担。
三
以物抵债产生的价款补偿
当司法处置失败的情况出现时导致A公司接受以物抵债，#号土地及地上在建工程作为一个整体一并抵偿给A公司。依据前述分析，A公司仅对#号土地相应价款享有优先受偿权。
据此，当土地相应价款的抵债金额不足以覆盖A公司债权时，本案仅可对土地部分价值享有优先受偿权，对于土地之外的价值不享有受偿的权利且应当将地上在建工程相应价款支付到G法院指定账户；对于尚未清偿部分的债权，A公司可继续申请G法院对B公司采取执行措施，但不能执行C公司的其他财产。当土地相应价款的抵债金额完全覆盖且多于本案债权时，A公司应将本案债权金额之外的价款及地上在建工程相应价款支付到执行法院指定账户。
四
司法变卖失败后且不接受以物抵债时，执行法院应依法将处置物解除查封并退还给被执行人。
依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条“第二十八条 对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，人民法院可以依照本规定第十九条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，应当在六十日内进行第三次拍卖。第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。
自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。”及三十五条第三款规定“变卖的财产无人应买的，适用本规定第十九条的规定将该财产交申请执行人或者其他执行债权人抵债；申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，人民法院应当解除查封、扣押，并将该财产退还被执行人。”的规定来看，当司法变卖失败且无债权人接受以物抵债的，执行法院应将处置物解除查封并退还给被执行人。
在本案中，当司法变卖失败且A公司不接受以物抵债的，G法院将依法解除对#号土地的查封并退还给C公司。
五
处置物被执行法院解除查封并退还给被执行人的行为依法不影响A公司享有抵押权，但在执行条件不发生重大变化的情况下，执行法院将不再对处置物提起处置。
依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十五条第三款规定“变卖的财产无人应买的，适用本规定第十九条的规定将该财产交申请执行人或者其他执行债权人抵债；申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，人民法院应当解除查封、扣押，并将该财产退还被执行人。”的规定来看，变卖失败且无任何债权人接受以物抵债的，执行法院应依法将处置物解除查封并退还给被执行人。
一方面，暂无相关法律规定来明确处置物通过司法拍卖、变卖均流拍且债权人不接受以物抵债时抵押权消灭的法定结果；另一方面，在我国审执分离的体制下，审判法院依法作出的生效法律文书中确定A公司对C公司名下#号土地在判决确定的债务范围内享有优先受偿的权利，不因执行程序中解除查封而必然导致A公司抵押权消灭的法律后果。
据此，在司法变卖失败后A公司不接受以物抵债的，笔者认为G法院将抵押物#号土地解除查封并退还给C公司的行为依法不影响A公司抵押权的存在。但在执行条件不发生重大变化的情况下，G法院将不再对处置物再次提起司法处置。
六
土地及地上在建工程的瑕疵披露
就土地及地上在建工程的司法处置来看，处置程序多为启动评估再予以司法拍卖，但每个案件都存在着差异性，无法将所有案件的处置模式和处置过程中可能遇到的问题一一假设并予以解决。就大多数的土地及地上在建工程的司法处置来说，其价格往往不低，另一方面对于拍卖物的不可确定因素是阻碍竞买人竞拍的重要因素。
竞拍公告的披露或者尚未披露的瑕疵是拍卖物的不确定因素，包括但不限于：建筑物本身情况、费用情况等。
建筑物本身情况包括：
（1）施工情况、主体情况、占用情况，如：动工建设后非正常停工，停工时地下工程已基本完工，地上工程未正式开工。部分裸露的钢筋有比较严重的生锈迹象，地下第二层被积水淹没，存在一定程度的物质折旧。如：部分完工的在建工程已被占用。
（2）权证情况，如未取得《建筑工程施工许可证》；
（3）销售、租赁情况。
费用情况包括：
纳税、土地出让金、违章建筑、罚款等。如：未按规定进行纳税申报并缴纳营业税；需补缴土地出让金、补税；存在未支付承包人工程价款；应支付未能按时开工建设及竣工验收所产生的违约金；存在违章建筑，该建筑xx国土资源管理局已作出处罚，需缴纳罚款人民币xxx万元款项后可以申请补办房产证等。
综上所述，土地及地上在建工程已披露或者尚未披露的瑕疵都将会影响潜在竞拍人参与竞拍。一旦处置物经过第一次网络司法拍卖、第二次网络司法拍卖及司法变卖均流拍的，债权人可以在二拍流拍后接受以物抵债，也可在司法变卖失败后接受以物抵债。一旦接受以物抵债的，债权人的交易地位就相当于“买受人”，办理相关手续过程中所产生的税费承担主体便由执行法院予以确定。
在司法实践中，执行法院会在拍卖信息中明确税费的承担主体和承担的税费种类，但大多数的税费承担方式为买受人承担交易环节所产生的一切税费及其他的相关费用。一旦债权人不接受以物抵债的，执行法院将会在司法变卖失败后将处置物解除查封并退还给被执行人。在执行条件不发生重大变化的情况下，执行法院将不再对处置物提起再次处置。处置物虽被执行法院解除查封并退还为被执行人，但债权人对处置物的抵押权利不应执行法院的解除查封并退还给被执行人的行为而受到影响。
END
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