本文案例来自贵州惟胜道律师事务所2020年一起成功案例
案由：执行异议之诉
审判法院：贵阳市中级人民法院
由于房开公司另外的债权人起诉，保全了涉案房屋，原告遂委托律师发起执行异议程序。
我们经分析认为，本案要排除对案涉房屋的强制执行，只有两种思路：
思路1: 本案原告购买房屋实质为工程款优先受偿权的实现，应当优于其他债权；
围绕该思路，我们提交了如下证据：
1.建设工程施工合同；
2.建工工程施工相关证明；
3.建设工程施工合同工程价款结算证明；
思路2: 本案原告虽尚未取得案涉房屋权利登记证书，但符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称：执行异议规定）第二十八条规定情形，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
围绕该思路，我们提交了如下证据：
1.购房合同；
2.交付房屋并实际使用至今的证明，使用房屋产生的水电、物业费、房屋交接文书、房屋使用的现状材料；
3.购房收据以及工程结算协议、以物抵偿的协议；
4.房开公司不能办理网签备案的证明；
5.同时为了证明原告以物抵债协议的真实性，另组织了相关工程过程中原告实际施工的证据材料。
合议庭在诉讼中不仅审查了原告提交的物业费、水电费票据真实性，还亲自前往物业公司及涉案房屋现场，亲自调查了案涉房屋的使用现状。最终确信案涉房屋在查封之前已交付原告实际占用使用；经房开公司自认，不能办理过户登记的原因，在于房开公司未缴纳备案资金，导致其无法办理网签手续，故原告对于案涉房屋未办理过户并无过错。
三、裁判结果
从最终的判决结果可以看出，合议庭基本完全采纳代理人的代理意见，判决不得对案涉房屋强制执行。其裁判思路如下：
1. 符合执行异议规定第二十八条规定，可以排除强制执行。合议庭经过审查，认定原告与房开公司之间签订的《商品房买卖合同》是合法有效的，并经多次调取档案，查询涉案房屋查封时间，确认原告与房开公司系在查封之前签订的《商品房买卖合同》；
合议庭审查原告实际施工的证据材料，确信原告确实为房开公司的建设项目进行施工，又审查购房款收据，原告及房开公司之间的结算协议、房款抵扣协议的真实性。最终认可当事人通过工程款抵扣购房款的行为，符合执行异议规定第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：……（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行……”的条件。
2. 以工程款抵扣方式购买房屋，相对于其他债权人具有优先受偿的权利。贵阳市中级人民法院认为：基于《合同法》第二百八十六条：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照 《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”的规定，原告以工程款抵扣的方式购买案涉房屋，其对案涉房屋相对于申请执行人的债权具有优先受偿的权利。
四、案件评析
近期朋友圈看到一篇“最高法判例：以冲抵工程款的方式购买的房屋可排除强制执行。”文章提到来自最高人民法院（2020）最高法民再352号民事判决书中，最高人民法院裁判观点认为：“施工方以冲抵工程款的方式购买案涉房屋，其实质是通过协商折价抵偿实现其就案涉项目房屋所享有的建设工程价款优先受偿权。工程款债权优先于所涉普通债权得到受偿，案涉房屋系工程款债权的物化载体，本案不适用执行异议和复议规定第二十八条，故本案施工方就案涉房屋享有的权利可排除该债权人的强制执行。”
可以看出，最高院在本案中同样认为以工程款冲抵购房款形式购买房屋，实质就是建设工程价款优先受偿权，因此具有优先受偿权利，可以排除强制执行。但与前述案例不同的是，最高院认为该种情形不适用执行异议规定第二十八条。
我们研读本案发现，就执行异议规定第二十八条而言，施工方被第三方债权人攻击的点在于，施工方和债务人大邑银都公司在签订购房协议签订后并未积极主动办理过户登记，且明确物业管理费在施工方将房屋转让给第三方后才计收，说明双方真实目的并非购房，而是实现债权。因此不符合执行异议规定第二十八条规定情形。
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