贵州惟胜道律师事务所党支部书记，优秀党员律师。专业方向为强制执行、执行异议、财产调查。专职办理强制执行案件，承办过大量金融机构及建工企业的执行案件。在财产调查及财产处置方面具有丰富经验，累计为客户执行债权数千万元。
编者按：在案件强制执行过程中，不动产常常被作为执行处置的首选。从不动产权利信息查询至最终完成不动产司法处置的过程中，会出现众多的障碍，若相关障碍不能及时得到妥善解决，将会增加执行处置不动产的时间，甚至可能会导致相关不动产处置不能的情况。
本文作者专注于执行领域，承办了大量疑难复杂执行案件，为委托人实现受偿权益，结合实践经验，作者围绕不动产处置全流程，就操作要点及主要问题进行分析。
本文共上、中、下三篇，主要内容包括：
一、不动产权利信息查询阶段的要点及主要问题
二、启动不动产司法处置程序阶段的要点及主要问题
三、不动产处置现场勘察、公告、送达、腾房阶段的要点及主要问题
四、不动产处置参考价格确定阶段的要点及主要问题
五、不动产处置挂网拍卖阶段的要点及主要问题
六、不动产处置收取处置款、以物抵债阶段的要点及主要问题
七、对于不能处置的不动产申请参与分配
三、不动产处置现场勘察、公告、送达、腾房阶段的要点及主要问题不动产现场勘察、公告、腾房的阶段，最重要的任务是将不动产纸面权利与实际权利相结合，因此是处置不动产程序中最重要也是最可能会引发执行异议的阶段。在该阶段，需要完成的目标就是全面了解不动产实际权属及基础信息情况、不动产实际使用及占用情况，同时协助法院完成处置不动产前期材料的公告张贴及材料送达并应对可能产生的执行异议。不动产寻找的原则为以常人的理解方式来寻找，找到的不动产需要有合理解释说明其确为不动产登记簿上记载不动产。这类型不动产是最容易找到的，该类不动产大多数楼栋号、单元号、门牌号清晰、详细。在找寻不动产时，可以直接按照不动产登记中心打印出来的不动产座落对号进行寻找。该种不动产有一种特殊情况，即在房开商将楼盘全面向业主及物业交付后，物管公司为便于管理或是其他原因，对楼栋号进行了重新命名或是修改了编号。这种情况下，我们需要先行向物管公司了解相关楼栋的对应情况，最好能够要求物管公司出具相关的情况说明，以此证明我们现场不动产确为不动产登记表所记载的不动产。该种不动产寻找有一定难度，因为该种小区老旧，无完整楼栋编号且有些楼房还可能位于城中村，同时因不动产实际坐落混乱，可能导致不动产登记簿上记载的不动产座落特别不精确。因此，该类型不动产基本无法直接通过不动产登记簿上记载的不动产坐落找寻到。第一种是较为便利的方式，因为老旧小区，住户大多比较熟悉，可以以被执行人姓名向街坊邻居进行打听，可能会有人知道该人的住处，进而找到不动产。第二种较为麻烦，需要前往不动产所在地的居委会、村委会或者街道社区，向社区工作人员特别是社区网格管理员了解被执行人的居住情况。一般情况下社区在历年的入户走访中都会详细登记网格内住户的详细情况，若能找到相关被执行人的名字，可以请求网格管理员帮忙寻找该被执行人的住所，从而找到不动产。对于老旧小区或农村自建房的找寻，主要以向当地居民了解为主，辅以不动产坐落进行查找，所以一定要注意语言表达，做好沟通工作。门面不动产分为两种。第一种好寻找的是地段内孤立的门面，这种铺满基本依照不动产登记的坐落配合向商铺使用人询问相关情况，大多都可以找到。另一种难寻找的为街道连排门面，该种因地段原因，不动产大致位置较为便于寻找。但其最大的问题是不动产编号因前期的装修等的施工原因，基本被拆除干净，很难定位具体需要处置不动产所对应的是哪一间铺面。通常情况下我们可以通过被执行人的名字向大致位置的不动产实际使用人询问其不动产是否是该被执行人的。
其次，我们可以通过前往不动产登记报名，调取不动产产权的分层分户图，通过土地对应的不动产形状及面积对应进行寻找。该种不动产一般为大商铺拆分出来的无区分四至范围的小商铺。商业综合体内部商铺或者独立办公楼内，该种不动产存在地段实际情况复杂，不动产原本结构也被大量改动，且多数存在不动产合并、拆分使用的情况，向实际不动产使用人询问相关情况使用人通常也不知情。在寻找无果的情况下存在无法进行评估的风险，最终导致提起处置。要寻找该种不动产，我们通常需要前往不动产登记部门调取相关建筑图纸，通过建设单位当年留存的规划设计的图纸与现场实际建筑情况进行比对从而对比出产权证上不动产对应的实际范围。若仍然无法比对出位置，只能与法官协商先行选定不动产评估机构甚至是测绘机构，让第三方机构以其专业知识来确定准确的不动产四至范围。不动产具体位置的了解，即不动产现场怎么到达，不动产具体四至范围是多少的了解，目的是明确待处置标的物。同时，为便于后期确定参考价，同时需了解不动产具体几室几厅、不动产总层高及实际位于几层。不动产现状的了解，即不动产是已装修完毕还是毛胚状态，目的是确切掌握不动产价值。不动产周边环境的了解，即不动产是处于地区核心区域还是边缘区域，目的是了解不动产是否便于成功变现处置。具体包括：不动产是否独立存在，即不动产是否存在与其他产权不动产混同的情况。不动产是否存在租赁，大概了解不动产租赁情况（包括租赁期、租金等），判断是否会对我们处置不动产产生障碍。不动产上存在的其他权利，例如是否被其他权利人物品占有等。核心点即是了解不动产是否能够在处置过程中进行腾空，或者是有其他权利人同意在不动产处置后，同意配合腾房的情况。在完成前述调查工作后，我们需撰写申请书，申请法院对案涉不动产启动司法处置程序。后法院会前往现场送达相关处置文书及张贴现场公告，相关情况均需要现场拍照予以记录。案涉不动产腾房，首先我们需要判断占有人是否有权占后根据实际情况进行腾房，在处置前的阶段法院的腾房模式也主要是被执行人或占有人主动腾房，不太可能直接使用强制腾房。同时，自行腾房是最便利也是最不容易产生争议及其他纠纷的腾房模式，在可行的情况下在案件处置不动产过程中，我们需要尽量促成被执行人的自行腾房。具体的操作方式如下：其一，法院公告后自行腾房。在处置程序前张贴腾房公告，法院启动被执行人名下不动产处置程序时，法院首先会核查案件对于不动产是否具备处置权，在确定具备处置权后，法院将在不动产现场张贴腾房公告。腾房公告一般会给予7至30日不等的腾房期限。在腾房公告张贴后，公告期内，我们可以与不动产占用人进行沟通，督促占用人在期限内进行腾房。其二，与被执行人协商腾房，法院执行压力下腾房。对于被执行人能够找到，可以与法院沟通让法院传唤被执行人至法院，由法院现场要求被执行人在指定期限内腾空不动产并交付钥匙。和解协议约定腾房，若案件可以与被执行人进行执行和解，腾房可以作为达成和解协议的条件，可以在执行和解协议中约定在某一期限内，被执行人自愿腾空不动产并交付钥匙，否则申请执行人可以申请法院就案件恢复执行。（三）不动产处置现场勘察及公告张贴阶段可能出现的障碍及应对方案在执行处置过程中，经常会遇到拟处置不动产坐落范围、面积、性质等的登记信息在不动产登记部门查询回执中缺失或错误的情况，若有案件当事人对相关信息提出异议，则除了不动产出具的查询单外，还需要对相关信息进行补强。否则法院可能不同意继续对相关不动产进行处置。对于大坐落都无法明确的即连标的物的建筑都无法找到，需要先行在不动产登记中心调取宗地规划图，在该图上能够对于不动产坐落的街道等的大方向进行明确，在调取后再到不动产现场进行现场对应。对于小坐落无法明确的即无法找到标的物在该建筑物的那一个部分，则需要在不动产登记中心调取不动产竣工验收时，不动产建设单位提供的测绘报告，在其中寻找不动产分层分户图，在该图上能够确定具体不动产的四至范围及具体长宽数据，调取后再到不动产现场进行现场对应。若有当事人对于不动产登记的面积提出异议，则只能申请法院委托测绘机构对不动产现场进行勘查及测绘，出具不动产面积的测绘报告，该报告中的数据能够作为最终不动产价值评估的面积数据。若不动产性质等信息出现缺失，相关信息因跟随不动产规划及土地信息而产生，若需要补强，则需要申请法院或是法院出具相关调查令前往不动产登记中心、自然资源及规划部门由相关部门出具调查桌面进行补强。该情况普遍发生于不动产存在二手房转让未过户登记、不动产代持等的情况当中，主要表现为有案外人对案涉不动产权属提出主张，认为不动产真实权利人不为被执行人。对于在执行处置过程中产生不动产权属争议，只能通过执行异议程序才能解决。为避免执行处置的时间被大幅耽误，在得知案涉不动产被案外人提出权属主张后，我们在代理该执行异议的过程中需要做到以下几点：对案外人提出执行异议的情况进行跟踪，对于尚未提交书面执行异议申请书的，要求执行法官书面通知案外人及时行使提出执行异议的权利，同时提示执行法官在尚未受到案外人书面执行异议申请材料前，申请执行人方要求法院不停止对于不动产的处置工作。对于已提交执行异议申请书的，也可以与执行法官沟通能否不停止对于不动产的处置工作。及时跟进执行异议立案及审理情况，在执行异议立案后，及时提交涉及执行处置不动产的登记信息等的证据材料，并与异议审查法官沟通是否需要召开听证会。若需要召开听证会，还需要沟通召开听证会的时间，并准备相关听证证据材料。及时跟进执行异议裁定情况，若裁定结果不理想，需要与当事人沟通是否提起执行异议之诉。若裁定驳回异议申请，也需要及时了解案外人是否提起执行异议之诉。若执行异议裁定驳回异议申请，且案外人也未提起执行异议之诉，则待异议裁定生效后需及时告知执行法官，继续启动对于案涉不动产的执行处置程序。若因此执行异议产生执行异议之诉，则执行处置工作将会中止，等待执行异议之诉判决后，方能恢复相应的执行处置程序。3. 关于不动产无法在处置前腾空可能会对后续程序产生影响的风险在现状处置中，因不动产未被法院或者是申请执行人实际控制，可能会出现不动产在处置前期或者是处置过程中被被执行人出租的情况。若发生该情况，针对不动产司法处置的不同阶段，会发生不同的影响。在不动产挂网处置之前，若承租人向法院提出租赁，法院将会询问申请执行人是否认可租赁。若申请人认可租赁，则不动产挂网时就带租赁进行拍卖。若申请人不认可租赁，则法院需告知承租人在一定期限内向法院提出执行异议。若期限内未提出执行异议，则法院有权要求承租人在一定期限内腾空并搬离不动产，若期限内承租人未搬离，可能就存在需要法院强制腾房不再进行现状处置的情况。在不动产挂处置之后未成交之前，若承租人向法院提出租赁，法院将会立即撤回该次挂网拍卖程序同时将会询问申请执行人是否认可租赁。若申请人认可租赁，则不动产将重新挂网拍卖并注明租赁情况。若申请人不认可租赁，则法院需告知承租人在一定期限内向法院提出执行异议。若期限内未提出执行异议，则法院有权要求承租人在一定期限内腾空并搬离不动产，若期限内承租人未搬离，可能就存在需要法院强制腾房不再进行现状处置的情况。在不动产挂处置且已成交后，若承租人向法院提出租赁，法院将会询问竞买人是否认可租赁。若竞买人认可租赁，则法院将按照正常执行程序送达协助执行通知书、成交确认书及执行裁定书等材料，完成不动产的权属转移，至于不动产交付事宜则由承租人及竞买人按照原租赁合同进行处理。若竞买人不认可租赁，则法院可能会以重大误解为由撤销该次拍卖，将竞买保证金退还竞买人。其后将按照在不动产挂网处置之前的程序，重新对租赁情况进行处理。在现状处置中，发现不动产图纸与现场不符基本都发生在不动产交付过程中，即不动产已完成全部司法处置程序被竞买人取得或者是申请人进行以物抵债后的阶段。对于该种情况，法院通常会按照如下方式进行处理：对于竞买人取得的，法院会询问竞买人是否同意按照现状接受不动产。若竞买人认可不动产现状，则法院将按照正常执行程序送达协助执行通知书、成交确认书及执行裁定书等材料，完成不动产的权属转移并交付不动产。若竞买人不认可不动产现状，则法院可能会以重大误解为由撤销该次拍卖，将竞买保证金退还竞买人。其后将按照原拍卖程序修订拍卖公告后重新进行拍卖。对于申请人进行以物抵债的，法院会询问申请人是否同意按照现状接受不动产。若申请人认可不动产现状，则法院将按照正常执行程序送达协助执行通知书及执行裁定书等材料，完成不动产的权属转移并交付不动产。若申请人不认可不动产现状，法院视为申请人不再接受以物抵债，本次不动产司法处置程序完结。腾房风险是不动产现状处置过程中最容易遇到也是最难以解决的问题。若不动产实际占有人能够自愿腾房，那法院就要求在规定时间能腾空并交付。若不动产占有人拒绝腾房，法院首先会按照法定程序送达相关腾房文书，在期限届满后，法院针对不同情况可能会有不同的处置措施。若是竞买人取得不动产后，法院为交付不动产会组织法院法警，并与社区、公安等部门进行强制腾房，但对于腾出的物品也存在如何存放的问题。若是申请人以物抵债的不动产，对于前期申请人同意现状处置的，法院此时有可能不同意再采取强制措施进行腾房，法院在完成不动产的权属转移后会告知申请人另行就不动产占有问题向占有人提起侵权诉讼，另案要求占有人腾空不动产并交付。若诉讼结算后仍未执行的，那就是另一个执行案件的强制执行请求了。依据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》的规定，现行司法处置确定处置物价值的方式分为当事人议价、定向询价、网络询价、评估四种模式。现就法院最主流适用的当事人议价、网络询价、评估模式的适用及注意要点进行分析。1. 采取当事人议价方式确定参考价的流程及注意要点根据《参考价规定》第四条：“采取当事人议价方式确定参考价的，除一方当事人拒绝议价或者下落不明外，人民法院应当以适当的方式通知或者组织当事人进行协商，当事人应当在指定期限内提交议价结果。双方当事人提交的议价结果一致，且不损害他人合法权益的，议价结果为参考价。”的规定。法院可以依职权询问双方当事人是否进行议价，在不存在明确拒绝或是一方当事人无法联系上的情况下，即可启动当事人议价程序。对于当事人议价，当议价完成后，当事人间就议价结果需要向法院提交由当事人书面确定议价价格的议价协议。在实践中，还需要当事人共同去法院，就议价价格直接在法院做执行笔录进行确认。后，法院会重点审查以下几个事项：第一，议价协议的价格是否存在严重低于市场价格的情况。第二、申请执行人与财产所有人达成的议价协议，是否向全部被执行人送达，且无人对协议价格提出异议。第一、询价价格包含范围，即是否包含了装修及室内家具等。第二、不动产交付时间及交付状态，即被执行人是否负责腾空不动产及腾房时间。第三、约定一拍、二拍挂网价格在议价价格上打折的情况。根据“《参考价规定》第七条：定向询价不能或者不成，财产无需由专业人员现场勘验或者鉴定，且具备网络询价条件的，人民法院应当通过司法网络询价平台进行网络询价。双方当事人一致要求或者同意直接进行网络询价，财产无需由专业人员现场勘验或者鉴定，且具备网络询价条件的，人民法院应当准许。”的规定。法院在议价、定向询价（在现阶段法院的实践中几乎没有使用定向询价的方式确定参考价格，仅完成相关定向询价程序）程序均无法确定参考价格时，在财产满足网络询价条件的情况下，法院必须依职启动网络询价。在其中一方当事人申请启动网络询价，其余当事人未明确表示反对的，法院也可以启动网络询价。对于网络询价，在实践中，法院通常会要求各方当事人直接在法院做执行笔录，确认法院进行网络询价及网络询价的财产范围及询价平台，现阶段法院选定的网络询价平台一般为淘宝、京东、工行融e购三个。网络询价需要法院同时向三个以上的平台发布询价委托，最终参考价取三个平台反馈的网络询价报告价格的平均数。因在网络询价过程中，法院需要在询价平台填写相关财产的情况，这就要求我们提供极为详细的财产情况，除了常规的不动产坐落及面积之外，在询价系统中还需要进一步填写不动产总楼层、所属楼层、朝向情况、开间情况等的不动产具体情况。因此在确定不动产需要进行网络询价过后，我们需要尽量收集齐全不动产的具体情况。在网络询价阶段，我们需要着重提醒法院注意以下几点：第一、询价财产的权利人、财产属性等基本情况确实无误。第二、网络询价报告按照法律程序完整的送达各方当事人。评估作为确定参考价的兜底性方式，需在前面的程序均不能取得参考价的情况下才能适用，根据《参考价规定》第十六条：“采取委托评估方式确定参考价的，人民法院应当通知双方当事人在指定期限内从名单分库中协商确定三家评估机构以及顺序；双方当事人在指定期限内协商不成或者一方当事人下落不明的，采取摇号方式在名单分库或者财产所在地的名单子库中随机确定三家评估机构以及顺序。双方当事人一致要求在同一名单子库中随机确定的，人民法院应当准许。”选用委托评估方式确定参考价的，评估机构采取库内摇号的方式进行确定。在确定评估机构后，一般情况下均需要进行现场勘验，各方当事人均需配合进行现场勘验。评估机构在收到评估委托书及相关评估材料后需在三十日内出具评估报告（评估费用一般情况下需由申请执行人垫付并由被执行人承担），评估报告会直接提交到法院，由法院向各方当事人进行送达。（二）不动产处置参考价格确定阶段可能出现的障碍及应对方案若有当事人对网络询价报告不服，依据《参考价规定》第二十二条：“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。”的规定，对上述四个问题提出程序性的执行异议，而不能对询价价格提出执行异议。若有当事人对评估报告不服，依据《参考价规定》第二十三条第一款：“当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。”的规定，对评估报告结果进行认定或补正，即对于评估报告结果的异议只能进行形式上的审查。除非涉及《参考价规定》第二十二条三四款：“（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。”才能推翻评估报告，重现选定评估机构进行评估。司法实践中，在价格方面只要双方当事人协商一致，基本上不会出现太大问题，只需要当事人将议价的结果以法院笔录的方式，对具体价值或是价值计算方式进行确定，并由当事人签字进行确认。但对于“不损害他人合法权益”这一点，我们需要注意两点：其一，若拟处置财产被轮后查封，且轮封法院或是其他债权法院已向本案提交参与分配材料的，为避免议价结果被第三人提出异议，甚至于被取消议价笔录，最好能取得相关参与分配人的签字，由其对议价结果进行确认。其二，若拟处置财产存在抵押情况，采用议价方式确定参考价值，最好通知抵押权人，由抵押权人向执行法院申报债权金额，并同时在议价笔录中进行签章对议价结果进行确认。避免在后期对财产进行处置的过程中，因法院处置打折等的原因导致抵押财产价值减小后，抵押人对原始价值提出异议。
