编者按：在案件强制执行过程中，不动产常常被作为执行处置的首选。从不动产权利信息查询至最终完成不动产司法处置的过程中，会出现众多的障碍，若相关障碍不能及时得到妥善解决，将会增加执行处置不动产的时间，甚至可能会导致相关不动产处置不能的情况。
本文作者专注于执行领域，承办了大量疑难复杂执行案件，为委托人实现受偿权益，结合实践经验，作者围绕不动产处置全流程，就操作要点及主要问题进行分析。
本文共上、中、下三篇，主要内容包括：
一、不动产权利信息查询阶段的要点及主要问题
二、启动不动产司法处置程序阶段的要点及主要问题
三、不动产处置现场勘察、公告、送达、腾房阶段的要点及主要问题
四、不动产处置参考价格确定阶段的要点及主要问题
五、不动产处置挂网拍卖阶段的要点及主要问题
六、不动产处置收取处置款、以物抵债阶段的要点及主要问题
七、对于不能处置的不动产申请参与分配
五、不动产处置挂网拍卖阶段的要点及主要问题
（一）不动产处置挂网拍卖阶段的要点
在不动产参考价格确定并完成送达程序后，申请人即可申请法院挂网进行拍卖。
现阶段因法院普遍适用的拍卖程序为网络司法拍卖，故拍卖适用的法规为《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》。
依据《网拍规定》第五条：“网络服务提供者由申请执行人从名单库中选择；未选择或者多个申请执行人的选择不一致的，由人民法院指定。”
拍卖的挂网平台现行由当事人进行选定，目前可供选择的平台有六家，分别为：淘宝网、京东网、人民法院诉讼资产网、公拍网、中国拍卖行业协会、北京产权交易所、工商银行融e购。
在实践中，因为淘宝网覆盖面广、使用人数高，从成交量上进行考虑建议选择淘宝网进行挂网拍卖。
依据《网拍规定》第十条：“网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。”
第一次网络司法拍卖的起拍价的降价比例最低为参考价的百分之七十。在确定起拍价后，需先进行网络司法拍卖公告，拍卖不动产的公告期为30日。公告期满后，网络司法拍卖的竞价时间通常为24小时。
依据《网拍规定》第二十六条：“网络司法拍卖竞价期间无人出价的，本次拍卖流拍。流拍后应当在三十日内在同一网络司法拍卖平台再次拍卖，拍卖动产的应当在拍卖七日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的应当在拍卖十五日前公告。再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。再次拍卖流拍的，可以依法在同一网络司法拍卖平台变卖。”
若一拍流拍后，申请人未申请以物抵债，法院需在30日内挂网进行二拍，二拍起拍价的降价比例最低为一拍价格的80%。
二拍网络司法拍卖针对不动产的公告期为15日。公告期满后，网络司法拍卖的竞价时间通常为24小时。
若二拍流拍后，申请人未申请以物抵债，法院可以视案件情况进行网络司法变卖，变卖期为60日。
（二）不动产处置挂网拍卖阶段可能出现的障碍及应对方案
在处置挂网拍卖阶段，最大的风险是挂网信息被撤回，而引发法院撤回本次拍卖信息的原因有许多，但最常见的为两种。
其一，法院挂网信息录入错误，挂网信息最关键的部分为三样，不动产基本信息、起拍价、不动产现状描述。
这三样信息绝对不能够错误。上述信息错误可能导致后续拍卖中出现公告瑕疵，若有买受人接拍后瑕疵无法补正，将导致法院以重大误解为由撤销本次拍卖，重新进行挂网的情况发生，影响不动产处置的效率。
因此，当不动产挂网公告后，需要及时查看及核对相关信息，若出现错误需要立即通知法院进行修改。若无法进行修改，需要让法院撤回拍卖修正信息后重新挂网。
其二，有当事人、案外人或其他利害关系人针对不动产提出执行异议，依据《网拍规定》第三十六条：“当事人、利害关系人认为网络司法拍卖行为违法侵害其合法权益的，可以提出执行异议。异议、复议期间，人民法院可以决定暂缓或者裁定中止拍卖。案外人对网络司法拍卖的标的提出异议的，人民法院应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及相关司法解释的规定处理，并决定暂缓或者裁定中止拍卖。”的规定，相关拍卖信息将被撤回，等待执行异议的结果后，才能继续进行处置。
在该种情况下，我们只能就执行异议情况进行根据，争取早日取得执行异议的结果。
六、不动产处置收取处置款、以物抵债阶段的要点及主要问题
（一）不动产处置收取处置款、以物抵债阶段的要点
1. 收取处置款
在司法拍卖程序中，若处置不动产成功卖出，买受人需在拍卖公告规定的时间内，将余款支付至司法拍卖平台，其后司法拍卖平台会将全部款项支付至法院指定账户。
待款项到账后，法院会向买受人送达成交确认书及执行裁定书，确定买受人已享有该不动产的权利。
其后，法院会相关登记部门送达执行裁定书及协助执行通知书，要求不动产登记部门协助办理过户登记。
同时，会要求买受人持相关成交材料在规定期限内，前往不动产登记部门办理过户登记。
因过户登记期间会产生相应税费。实践中针对该部分税费，法院采取的是各方缴纳各方的税费，故买受人需先行垫付被执行人应缴纳的税费，其后再由法院直接将该部分税费从不动产处置款中直接扣除支付给买受人。
另外，若抵债财产上负担有其他优先权的，也需要优先权人就优先权金额先期向法院进行报送，再从不动产处置款中扣除相应的优先权金额。
最后，不动产处置款还需扣除执行费、案件执行过程中产生的其他费用（包括唯一一套住房可能提取的租金）等，剩余的部分才是申请执行人能够领取的款项。
依据《最高人民法院印发（关于执行款物管理工作的规定）的通知》第十条：“执行人员应当在收到财务部门执行款到账通知之日起三十日内，完成执行款的核算、执行费用的结算、通知申请执行人领取和执行款发放等工作。”的规定，上述的程序需在30日内完成。
在实践中，执行案件在立案时，均会要求提供申请执行人的收款账户，若该账户信息无变动情况，在可供发放的执行款金额确定后，即可申请法院直接将执行款发放至该账户。若执行立案时未提交账户，那可直接向执行法院提供收款账户。
2.以物抵债
依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百九十二条：“被执行人的财产无法拍卖或者变卖的，经申请执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的，人民法院可以将该项财产作价后交付申请执行人抵偿债务，或者交付申请执行人管理。”
以物抵债的前提是财产已确定价格，并按照法律规定进行了司法拍卖或变卖且已经失败。申请以物抵债具体程序为：
首先，由申请人提交以物抵债申请书。因以物抵债是依据申请人的申请而发起的，因此需要先行提交以物抵债申请书。
在申请书中，需要写明申请人申请以物抵债的财产的具体信息，不动产的需要写清楚不动产坐落、权证号等关键信息，动产的需要写明财产具体情况。另外，在申请书中，还需要明确案件申请时案件执行金额及财产预抵偿的金额。
其次，与法官就案件债务情况及抵债财产价值情况进行核算，并在法院做笔录明确相关费用的承担情况。
提交申请书后，需要与法院就本案抵偿债务时的待执行的具体债务金额、案件执行费、案件执行过程中产生的其他费用进行明确，并明确抵债财产的具体价值金额。
另外，若抵债财产上负担有其他优先权的，也需要优先权人就优先权金额先期向法院进行报送，对于优先权金额若申请执行人或被执行人有异议的，可以按照相关执行异议的程序进行处理。
最后，对于相关费用的承担问题也需要进行明确。以上的相关信息均需要以法院笔录的形式进行确定。
其三，按照以物抵债笔录缴纳相关费用。对于执行费，大多数情况下，因为被执行人下落不明或无力支付执行费，需要由申请执行人先行进行垫付，相关缴纳执行费的票据需要返还执行法官处。
对于优先权的支付，在满足抵债物上优先权后，需要优先权人向法院出具相关优先权清偿说明。同时，对于是抵押权的，还要与法院沟通是抵押权人自行前往办理解除抵押手续还是由法院在裁定书中载明解除抵押。
其四，由法院制作并向申请人送达以物抵债裁定，对于需要办理变更登记的财产，需同时领取前往相关登记部门办理过户登记所需要的协助执行通知书。
以物抵债裁定书需要对于前面笔录中体现的债务及抵债金额再次进行明确。
（二）不动产处置收取处置款、以物抵债阶段可能出现的障碍及应对方案
1. 以物抵债后的过户登记税费及前期欠费问题
针对过户登记税费问题，在办理变更登记时，相关的税费是必定会产生的。
按照相关税收缴纳的规定，系由买卖双方各自承担，但因以物抵债时卖方极有可能无法缴纳，以物抵债人面临垫付卖方税款的可能。
但根据财产性质及各地地方政策的不同，税款缴纳的办法也不一定相同，有些地区可以欠税情况下办理变更登记，有些地区可以仅缴纳单方税就办理变更登记。
据此，可建议当事人向相关专业的税收筹划机构进行咨询。
针对不动产前期欠付的费用问题，缴纳的原则是以物抵债裁定送达之日前的费用均由原权利人承担，以物抵债裁定送达之日后的费用由新权利人承担。
但为避免以物抵债后产生相关纠纷，在可能的情况下，可以就相关欠付费用情况在法院进行明确。
2. 不动产交付及控制存在困难
若不动产被被执行人控制，需要申请法院要求被执行人自行搬离，若不能立即搬离的，也需要被执行人在法院书面确定搬离的期限。
若被执行人不予配合搬离的，则只能选择申请法院强制腾房，但强制腾房涉及多部门联合执法的问题，将会极大的增加执行处置的期限，而且还存在最终也无法腾空的风险。
若不动产被案外人系通过租赁等的合法形式取得不动产控制权的，则需要案外人向法院提供相关有权占有的材料，在相关材料得到法院及申请执行人的认可后，可以申请法院现状进行处置。
若相关材料不被法院或申请执行人认可，则需要通知案外人提出执行异议，在执行异议中对相关权利进行审查。
若案外人不予配合提供相关合法取得不动产控制权的材料或相关材料，被裁定不能对抗执行，则需要要求法院通知案外人自行搬离，若不能立即搬离的，也需要案外人在法院书面确定搬离的期限。同时，该情况下也存在启动强制腾房的风险。
3. 法院强制腾房的基本程序
法院强制腾房是为保障不动产买受人或者是申请执行人能够最终取得不动产使用权的最后途径，在法院强制腾房的前后，我们有很多必要的工作需要完成，在腾房过程中，也有许多要点需要注意。
（1）完成腾房公告张贴
对于需要强制腾房的，在法院启动强制腾房前，必须完成腾房公告张贴，待公告期结束后，才可以进行强制腾房。
（2）腾出物品管理
对于需要强制腾房的，在强制腾房前，需要与法院确定腾出物品的管理及摆放，避免腾出后无法及时进行管理，导致后续被执行人提出异议或是要求赔偿。
（3）充分告知被执行人
对于需要强制腾房的，在强制腾房前，需要告知被执行人相关情况并做好记录。对于下落不明的被执行人，可能还需要考量公告送达等情况。
（4）腾房过程需要全场记录及多部门协作
在强制腾房时，从强制开门至最终腾空不动产期间，都需要进行全场录像。同时我们需要提前与法院进行沟通，是否需要协调开锁公司、社区、派出所、公证处等其他部门进行协助。
七、对于不能处置的不动产申请参与分配
（一）申请参与分配的方式及条件
依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百零六条：“被执行人为公民或者其他组织，在执行程序开始后，被执行人的其他已经取得执行依据的债权人发现被执行人的财产不能清偿所有债权的，可以向人民法院申请参与分配。”及《人民法院办理执行案件规范》》第477条的规定。
申请参与分配的前期条件必须是已取得生效法律文书的债权，对于还在诉讼程序中尚未确定的债权不能申请法院进行参与分配。
依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百零七条：“申请参与分配，申请人应当提交申请书。申请书应当写明参与分配和被执行人不能清偿所有债权的事实、理由，并附有执行依据。参与分配申请应当在执行程序开始后，被执行人的财产执行终结前提出。” 及《人民法院办理执行案件规范》第478条的规定。
第一种申请参与分配的方式为，申请人自行向财产处置法院提交申请书及生效法律文书申请进行财产分配。
依据《人民法院办理执行案件规范》第479条：“已申请执行的债权人申请参与分配的，可以向其原申请执行法院提交参与分配申请书，由执行法院将参与分配申请书转交给主持分配的法院，并说明执行情况。”
第二种申请参与分配的方式为，原案件执行法院向财产处置法院转交参与分配申请书及附带参与分配函，要求财产处置法院对案件财产进行分配。
（二）执行法院受理参与分配的流程
依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百零九条：“多个债权人对执行财产申请参与分配的，执行法院应当制作财产分配方案，并送达各债权人和被执行人。债权人或者被执行人对分配方案有异议的，应当自收到分配方案之日起十五日内向执行法院提出书面异议。”
及第五百一十条：“债权人或者被执行人对分配方案提出书面异议的，执行法院应当通知未提出异议的债权人、被执行人。未提出异议的债权人、被执行人自收到通知之日起十五日内未提出反对意见的，执行法院依异议人的意见对分配方案审查修正后进行分配；提出反对意见的，应当通知异议人。异议人可以自收到通知之日起十五日内，以提出反对意见的债权人、被执行人为被告，向执行法院提起诉讼；异议人逾期未提起诉讼的，执行法院按照原分配方案进行分配。”
针对参与分配的债权，经过财产处置法院审查后，需就分配情况制作分配方案。
针对法院制造的分配方案若有不服的，可以按照以下方式进行处理。
对法院分配方案不服的当事人，可以在15日内提出异议。法院告知未提出异议的当事人。未提出异议的当事人在15日内可以选择是否提出反对意见。
未提出反对意见时，执行法院依异议人的意见对分配方案审查修正后进行分配。
提出反对意见时，法院告知异议人15日内以提出反对意见的当事人为被告提起分配方案之诉。
若异议人在期限内，未提起分配方案之诉的按照原分配方案进行分配。
（三）执行财产分配顺序
针对分配模式及顺序，不同的法律法规有不尽相同的规定。
首先，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》的规定为，第五百零八条：“参与分配执行中，执行所得价款扣除执行费用，并清偿应当优先受偿的债权后，对于普通债权，原则上按照其占全部申请参与分配债权数额的比例受偿。清偿后的剩余债务，被执行人应当继续清偿。”
及第五百一十四条：“当事人不同意移送破产或者被执行人住所地人民法院不受理破产案件的，执行法院就执行变价所得财产，在扣除执行费用及清偿优先受偿的债权后，对于普通债权，按照财产保全和执行中查封、扣押、冻结财产的先后顺序清偿。”
其次，《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》的规定为，第55条第一款：“多份生效法律文书确定金钱给付内容的多个债权人分别对同一被执行人申请执行，各债权人对执行标的物均无担保物权的，按照执行法院采取执行措施的先后顺序受偿。”
《人民法院办理执行案件规范》第482条：“参与分配执行中，执行所得价款扣除执行费用，并清偿应当优先受偿的债权后，对于普通债权，原则上按照其占全部申请参与分配债权数额的比例受偿。”
按照法律规定，分配可以按照采取执行措施顺位进行分配，也可以按照债权比例进行分配。但司法实践中，针对不同被执行人主体的财产，有不同的分配模式。
具体表现为，针对可进行破产的被执行人的财产，例如公司等组织，在不破产的情况下，法院将按照执行措施顺位的模式进行分配。
针对无法进行破产的被执行人的财产，即自然人，法院将按照债权比例的模式进行分配。