本文来源于我们对某国有企业真实案例的分析，该企业拥有2处资产，两处资产承租人为同一人，签订租赁合同为一份，合同约定承租人享有优先承租权。
现国有企业拟在承租期限到期后对两处资产进行资产重组，将重组后的两处资产并分别公开招租。就该事宜，我们从如下几个方面进行了分析：
问题1:出租人能否对该资产重组后分别进行公开招租？
1. 在原租赁期限到期后，出租人有权对原租赁资产进行重组后出租。
出租人作为权利人对于原租赁物享有使用、收益等权利，在原租赁期限届满后，出租人为实现自身合法利益最大化的目标选择重组租赁物再出租系房屋所有权人自由处分的权利，并不侵害他人的合法权益，亦未违反法律、行政法规效力性强制性规定，属于合法行使权利。
2. 在原租赁期限到期后，出租人有权通过招投标的方式公开招租。
作为权利人，出租人采用何种方式进行招租属于房屋所有权人自由处分的事项。为确保国有资产的保值增值，出租人拟通过公开招投标的方式重新选定承租人，司法实践中对此亦多持肯定的态度，如在（2020）粤0303民初44211号和（2014）沪二中民二（民）终字第501号判决书中，法官均认为出租事宜并非法律规定必须进行招投标的项目，出租人以招投标的方式选择承租人，并未违反相关规定，系合法处置自身权利的行为。
问题2:出租人将房屋重组并公开招租应注意的事项
关于资格审查，根据《招标投标法》第18条规定：“招标人可以根据招标项目本身的要求，在招标公告或者投标邀请书中，要求潜在投标人提供有关资质证明文件和业绩情况，并对潜在投标人进行资格审查。招标人不得以不合理的条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇。”因此，在公开招租中，法律并未禁止出租人设置条件，但应合理、公平。如果该条件与房屋租赁的具体特点和实际需要不相适应或者与合同履行无关，则属于不合理的条件。
关于房屋重组出租。鉴于该问题涉及到原承租户优先承租权行使问题，故国企应当对房屋重组方案进行合理解释，以说服普通第三方认可该方案对企业利益最大化。
问题3:关于承租人的优先权行使范围？
原承租户的优先承租权行使范围是否及于重组后房屋，对此法律及司法解释并无明确规定，但可参考《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》中关于优先购买权的分析思路，从房屋使用功能是否可分、承租人承租部分相对整体所占比例两方面进行判断。
如果承租人承租的部分与房屋其他部分不可分、使用功能整体性较明显，或承租人承租的部分占比50%以上的，承租人对整体享有优先承租权，承租人愿意整体承租的，承租人可以主张对整体行使优先承租权；反之，如果承租人仅对原承租部分进行主张，而拆分出租会影响出租人利益最大化的，则不符合“同等条件”，无法行使优先承租权。
问题4:关于承租人优先承租权的行使和保护问题
1. 出租人不能在招标公告中限制原承租人的优先承租权
《民法典》从法律层面确认了优先承租权，优先承租权作为原承租人享有的一项法定权利，应当受到法律的保护，因此出租人无权在招标公告中明确限制原承租人的优先承租权，且出租人应及时告知承租人租金金额、支付方式和期限、租期等续租核心条款，否则出租人可能被认为未尽到合理的通知义务的风险。但在公开招租中，上述条款，尤其是价格条款可能需要等到竞租完成后方能确定。故在此情形下，出租人的通知义务应调整为在合理期限内通知原承租人参与竞租。
需要注意的是，出租人公开发布招租公告是否构成履行通知义务，在实践中存在一定的争议，尚未定论。有观点认为公告的对象是包括原承租人在内的公众，应认为出租人已通知原承租人。但也有观点认为，因原承租人属于确定的潜在竞租人，且出租人有条件与其取得直接联系，该通知义务宜理解为直接通知，未直接通知视为出租人未履行通知义务。
综上，我们建议，出租人在公开招投标时，明确存在优先承租权利人，且另行单独通知原承租人参与竞租，要求其在期限内回复是否参与竞租，并保留相关送达证据。
2. 原承租人未按照招租程序参与竞租，是否可视为放弃优先承租权？
有案例认为承租人未参加意标的情况下，主张任意选择他人中标价行使优先承租权，将侵犯其他意标人继续意价的权利，同时侵犯招标人获得最高收益的权利。因此，优先承租权人自己未参加竞标的，其优先承租权丧失。如(2020)甘01民终3235号判决书、 (2019)渝05民终418号判决书。
但也有观点对此不予认可，如在公报案例中静实业（集团）有限公司诉上海电力实业有限公司等股权转让纠纷案中，法院则认为虽然国有产权转让应当进产权交易所进行公开交易，但因产权交易所并不具有判断交易一方是否丧失优先购买权这类法律事项的权利，在法律无明文规定且股东未明示放弃优先购买权的情况下，享有优先购买权的股东未进场交易，并不能根据交易所自行制定的“未进场则视为放弃优先购买权”的交易规则，得出其优先购买权已经丧失的结论。
综上，从谨慎性原则出发，我们认为不宜作出承租人未按照招租程序参与竞租，则视为其放弃优先承租权的唯一结论，以避免导致因此作出的决策风险。
问题5:承租人能否要求以公开招租成交价格承租的方式行使优先承租权？
若承租人参与了竞租但因报价较低未成交，其能否再次提出以成交价格优先承租，这在实践中存在一定的争议。我们区分公开招租的竞价模式来分别分析：
（1）“一次性报价”的竞价模式。在该模式中，承租人不清楚其他人的报价，如果不允许承租人在中标价格确定后再次提出以同等条件承租，则对其没有任何优先性可言。且在这种模式下，每个人仅进行一轮报价，除承租人外其他竞争者没有再次竞价的机会，允许承租人以成交价承租也不会损害出租人和其他竞争者的利益。
（2）“多轮报价”的竞价模式。在该模式中的各方争议较大。有观点认为原承租人可在知道其他人报价的情况下进行多轮报价，原承租人在竞价环节已经具有报同等价格的权利，不应允许其在成交价格确定后再反悔，有违诚实信用原则，损害出租人和其他竞争者的利益。在（2021）川01民终3314号案例中，四川省成都市中级人民法院也表达了类似的观点。但也有案例观点和交易所交易规则中，均支持权利人在场外行使优先权，即以成交价为同等条件要求行使优先权。
综上，我们建议按照目前国有股权转让的通常做法，将最终竞价等告知承租人，要求其在合理期限内明确是否行使优先承租权。
问题6:侵害原承租人优先受偿权的法律责任
根据《民法典》第七百二十八条规定：“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。”如果出租人与第三人订立的租赁合同只要不违反法律、行政法规效力性强制性规定，不具备其他合同无效情形的，应属有效。因此，出租人虽然侵害了原承租人的优先承租权，但原承租人也不能因此主张出租人与第三人订立的《租赁合同》无效。需要注意的是，即便《租赁合同》有效也不影响原承租人向出租人主张赔偿责任。
关于原承租人主张的损失计算标准，《民法典》对此没有直接规定，可参照《民法典》第五百八十四条的规定，一般认为应包括实际损失和合同履行后可以获得的利益。具体来说，包括原承租人为续租支出的合理费用、无法续租导致的经营损失（通常以其原承租期间经营收益、按照本次公开招租年限计算）、另行租赁的租金差价等。