文字的呈现将由两个部分组成，分别为：
第一部分：民法典时代下，商品房买卖合同案件审判思路的变化；
（一）抵押预告登记的优先权效力问题
（二）断供或不能按揭情况下，开发商的维权救济
（三）穿透式审判思维对商品房销售合同纠纷的影响？
第二部分：地产销售几类特殊业务法律问题
（一）定制开发合同争议疑难问题解析
（二）委托代建合同争议疑难问题解析
（三）包销合同争议疑难问题解析
（四）带租约销售/售后包租合同疑难问题解析
本次培训主讲人为宋迅主任，培训课题的研究、组织、文字整理等得到了陈万莉律师、黄露颖律师、王翠律师、郭倪兵律师及雷莉（实习）律师的帮助。
第一部分：民法典时代下，商品房买卖合同案件审判思路的变化
（一）抵押预告登记的优先权效力问题
1. 商品房按揭贷款模式下，购房人、开发商、银行三方之间是何种法律关系？
答：担保贷款商品房买卖交易模式中存在多重法律关系，分别是：
（1）出卖人与买受人之间的商品房买卖合同关系。出卖人应该按照合同约定按期交付房屋并转移房屋的所有权，买受人应该按照合同约定支付购房款；
（2）银行与买受人之间的借款合同关系。银行应该按照合同约定向买受人发放购房贷款，买受人应按照合同约定向银行分期归还本金及利息；
（3）银行与买受人之间的抵押担保关系。买受人将所购买的预售房屋作为向银行贷款的抵押担保；
（4）银行与出卖人之间的保证关系。出卖人为买受人向银行提供阶段性保证责任直至所购买的房屋完成抵押登记（若当事人办理抵押预告登记后，所购房屋已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，抵押权则应认定为自预告登记之日起设立），若出卖人履行保证责任的，有权向买受人追偿。
（5）买受人与银行之间的委托关系。银行接受买受人的委托，将购房贷款直接支付给出卖人。
2.抵押预告登记是否具有优先权效力？
答：在《民法典担保制度解释》生效以前，并无法律明确预告登记权利人是否因预告登记而享有优先受偿权，对此，司法实践中存在两种观点：
（1）认为抵押预告登记具有优先权效力。预告登记使得被登记的请求权具有物权效力，可以对抗普通债权人，且银行对抵押权预告登记无法转为正式抵押登记并无过错，银行在抵押担保范围内对涉案房产享有优先受偿权；
（2）认为抵押预告登记不具有优先权效力。预告登记并未使银行获得现实的抵押权，而是待商品房建成交付购房人后银行就该商品房设立抵押权的预先的排他性保全。如果商品房建成后的产权未登记至购房人名下，则抵押权设立登记无法完成，银行不能对该预售商品房形式抵押权。
2020年12月31日，《民法典担保制度解释》生效，突破以往的司法实践，明确以建筑物所有权完成首次登记为预告抵押权利人享有优先受偿权的区分标志，根据《民法典担保制度解释》第52条，抵押预告登记权利人享有优先受偿权需满足三个条件：
（1）商品房已经办理首次登记；
（2）预告登记的财产与办理建筑物所有权登记时的财产一致；
（3）预告登记尚处于有效期间。
（二）断供或不能按揭情况下，开发商的维权救济
1.买受人断供后，银行如何进行权利救济？
答：若出现购房人怠于偿还借款的情形，银行可通过以下三种途径进行救济：
（1） 对预抵押登记的房屋拍卖变卖实现优先受偿权；
（2） 请求借款人还款；
（3） 请求开发商承担担保责任；
但在购房人“断供”的情况下，购房人大概率已经丧失还款能力，银行通过向购房人主张债权直接受偿的可能性相对较小。假设购房人尚具备还款能力，银行可以在诉讼中对商品房及其他资产（若有）进行查封、冻结，但银行通常需历经相对漫长的诉讼、查封、冻结、执行等程序，不仅需耗费诉讼所需的金钱、时间成本，也将面临诉讼过程中许多的未知的法律风险，如：购房人存在多个债权人商品房被多轮查封、该购房人无其他价值相当的资产等。因此，银行通常会选择请求具备还款能力的开发商承担担保责任，以实现债权。
2.因断供导致房开企业承担连带担保责任，房开如何维权挽损？
（1）若购房人断供逾期，开发商可否要求解除合同？
答：司法实践中，开发商为控制阶段性担保责任的风险，通常会在与购房人签订的《商品房买卖合同》中约定：“在出卖人未解除为买受人购房贷款提供的担保责任前，如果买受人履行贷款合同违约，导致银行要求出卖人承担担保责任，出卖人为此发生代偿的，出卖人有权解除合同收回房屋，并要求买受人支付违约金XX，并赔偿出卖人因此遭受的一切损失。”
对此诸如此类的约定，法院审判存在两种不同的观点：
① 认为该约定有效，符合合同解除条件；
② 认为商品房买卖合同与金融借贷担保合同系独立的法律关系，断供导致代偿的，应按照担保合同关系行使追偿权，不应成为房屋买卖合同关系的解除权。例如，在（2019）粤0112民初1988号案件中，广州市黄埔区法院认为：“首先，钱有永已根据合同约定支付了购房首期款，另向银行申请贷款并实际放款，房屋价款的支付义务已经履行完毕。其次，本案起诉前，江西省乐平市法院已经依据生效文书对涉案房屋进行了查封，兆霖公司基于《商品房预售合同》及附件享有的权利亦受到限制，故其请求行使合同约定解除权，本院不予支持。兆霖公司根据《担保责任通知书》支付的款项，可另行向钱有永追偿。”
在（2021）粤01民终6614号案件中，广州市中级人民法院认为：“购房人的合同义务是支付购房款，本案全部购房款都已支付，纽伯利公司作为卖方的预售合同的目的已经实现。房屋已办理交付，虽未产权过户，但此属于购房人的合同权利并未义务。故在预售合同中被上诉人没有违约行为。至于其未按期还贷致使出卖人承担其作为保证人应承担的连带清偿责任，属于上诉人原本应该预知的合同风险，其依此享有追偿的权利。纽伯利公司诉请解除商品房预售合同，缺乏事实和法律依据，不能成立。纽伯利公司另行要求确认涉案房屋归其所有的主张，依照法律规定，涉案房屋所有权自登记于不动产登记簿时发生效力，无需另行确权。综上，驳回上诉，维持原判。”
法院认为在购房人出现断供逾期的情况下，房开商不能要求解除房屋买卖合同的原因在于，在如今经济下行且全国债务纠纷频发的情况下，应更加注重各方利益的平衡保护，若允许房开商通过解除合同取回房产，则会使得同样作为普通债权人的房开商优先于其他债权人获得受偿，不利于其他债权人合法利益的保护。因此，在法院更加注重各方利益平衡保护的倾向下，房开商应当警惕购房人经济恶化所带来的商业风险。
（2）若无法办理按揭，开发商可否要求解除合同？
答：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”
因此，若无法办理按揭，开发商可否要求解除合同，关键在于究竟是哪一方的原因和责任：
① 若无法办理按揭贷款是购房人的责任，例如购房者未能提供必要的资料，购房者未按照通知要求前去签订按揭贷款合同等，则房开商可以请求解除合同，并要求购房人承担违约责任；
②若无法办理按揭贷款是开发商的责任，例如开发商开发的楼盘在按揭银行的贷款额度已用满等，则购房人可以请求解除合同，并要求房开商退还房款、支付利息和赔偿损失；
③若是由于无法归责于双方的原因无法办理按揭贷款，例如由于金融政策变化银行停止对某类银行提供按揭贷款等，则双方当事人均有权要求解除合同，并且开发商应将购房款及利息返还购房者。
（3）逾期交付，购房⼈可否要求解除合同？
答：逾期交付是购房人提出解除合同的一个主要理由。根据《民法典》第五百六十二条；“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”及《全国法院民商事审判工作会议纪要（2019）254号》（以下简称“《九民纪要》”）第47条：“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。”据此，若房开商的违约程度较轻，不影响合同目的实现的，法院不会支持购房人解除合同的请求，以维护市场经济秩序。
例如，在（2022）黔0112民初4345号案件中，贵阳市乌当区人民法院认为，虽然被告存在逾期交房事实，但对原告要求解除合同的请求仍应根据合同目的是否实现来综合判断，以维护双方的合法权益、维护交易稳定。鉴于相关政府部门现已就涉案项目成立专门工作组，正在全力推动涉案项目的融资保交工作，被告亦正在复工复产，在此情况下，现有证据不足以证明被告逾期交房的违约行为将导致购房人的合同目的不能实现，对于逾期交房的损失，购房人可通过主张逾期交房违约金的方式得以弥补，故对于原告请求解除商品房买卖合同，本院经审委会讨论决定不予支持。
（4）由于楼盘烂尾导致按揭购房合同被解除后，由谁来偿还银行贷款？
答：在商品房按揭贷款模式下，购房人是借款人，但贷款的发放并未经过购房人，而是经购房人委托，由银行直接打款至房开商的账户，房开商为实际的用款人。因此，理论上，在按揭购房合同解除后，银行可通过两种途径维护自己的权益：①请求实际用款人房开商退还贷款；②请求借款人购房人偿还贷款。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第21条第2款的规定，商品房买卖合同若被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，但法律及司法解释并未明确合同解除后购房人与银行之间的关系，故在司法实践中可能出现裁判标准不一的情形。
以（2019）最高法民再245号案件为例，该再审案件被誉为“一份伟大的判决”其原因就在于最高人民法院站在了人民这一边，认为烂尾楼的风险不应由购房者承担。本案的基本案情为：2015年8月12日，王某与越州房地产公司签订《商品房预售合同》，约定以147,953,124元购买越州公司开发的某商业用房，建筑面积3736.19平方米。王某于2015年7月15日已支付首付款73,983,124元，剩余7,3970,000元办理按揭贷款。2015年8月14日，王某等三人与贷款人建行青海分行、保证人越州房地产公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，并约定了担保方式：抵押加阶段性保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止同日，三方签订《房地产抵押合同》，并后续办理了抵押手续。后因越州公司未按期交房，王某依据合同约定向法院起诉要求解除合同，并要求越州公司返还本金及赔偿损失，最终最高人民法院于2017年11月28日作出二审判决。建行青海分行于2018年4月向西宁市中院起诉，要求王某等三人作为借款方与第三人越州公司共同还款5800余万元及资金占用损失。
最高人民法院再审审判认为：
①因出卖人（开发商）未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除，应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），而买受人不负有返还义务。
②案涉《借款合同》相关格式条款要求购房者在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了购房者的责任，该格式条款无效，对购房者不具有拘束力。
③本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系，因开发商违约不能交房导致各方合同解除，但实际占有使用购房者支付的首付款及银行的按揭贷款；银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对开发商、购房者的债权；购房者未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在购房者对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。
因此，由于楼盘烂尾导致按揭购房合同被解除后，由谁来偿还银行贷款的核心在于以下两点：
① 贷款由开发商直接占有并使用，因此退还也应该溯源，由开发商来退还银行贷款。
② 楼盘烂尾，无法交付导致合同解除的过错责任在于开发商，购房人纯属无辜。但购房人毕竟是借款人，对于同样没有过错的银行，按照借款合同相对性，购房人应该存在返还责任。
（三）穿透式审判思维对商品房销售合同纠纷的影响？
答：穿透式审判思维，指不拘泥于当事人约定或相关交易文件所展示出的形式上的法律关系，而是按照“实质重于形式”的原则，透过查明当事人之间真实的意思表示，确定法律行为实质。
《九民纪要》率先提出，法官审理案件时要注意处理好民商事审判与行政监管的关系，通过穿透式审判思维，查明当事人的真实意思，探求真实的法律关系。在河南省高级人民法院（2021）豫民申8527号案件中，也提到了穿透式审判思维，认为在商业交易形势日趋复杂，双方当事人对法律关系的性质产生巨大争议的情况下，民事审判中更要坚持穿透性思维，透过表象，查明相关案件事实，探究当事人真意，确定双方真实的法律关系。
穿透式审判思维对商品房销售合同纠纷的影响体现在以下两个方面：
1. 虚假意思表示
发现当事人之间的真实意思表示与表面上的交易文件或交易行为不一致，从而援引《民法典》第146条（原《民法总则》第146条）关于隐藏民事法律行为的法律效力规则，认定以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，并重新对于各方当事人之间的实质法律关系进行界定，最典型即为“名为实为”的认定模式。
例如，在蒙某铃购买公馆房屋一案中，广西壮族自治区高级人民法院认为，首先，蒙某玲明知为购买公馆房屋需与置业公司签订两份合同且其中签订别墅合同的目的就是支付某公馆房屋的价差房款。由此可见，双方签订别墅合同时所作出的意思表示与其内心真实意思不一致。其次，为达成购买公馆房屋目的，双方共同作出签订别墅合同的意思表示，该合同属于是双方为购买公馆房屋而共同作出的虚假意思表示。最后，签订别墅合同后，双方当事人均清楚该合同的目的，故并未实际履行此合同。因此，根据《中华人民共和国民法总则》第146条：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”的规定，别墅合同应认定无效。
2.公序良俗
法院通过审查发现案件涉及的法律行为或当事人虚假意思隐藏的真实交易违反法律、行政法规的强制性规定，或严重违反监管规定损害社会公共利益，从而援引《民法典》第153条，以案涉民事法律行为违反法律、行政法规的强制性规定，或违反公序良俗，认定法律关系无效。
《九民纪要》第31条规定：“违反规章一般情况下不影响合同效力，但该规章的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应当认定合同无效。人民法院在认定规章是否涉及公序良俗时，要在考察规范对象基础上，兼顾监管强度、交易安全保护以及社会影响等方面进行慎重考量，并在裁判文书中进行充分说理”。从《九民纪要》的论述中可以看出，国家宏观政策属于公序良俗的范畴，一旦合同违反国家宏观政策，也就因违背公序良俗而无效。但值得注意的是，并非所有人们日常所见的“政策”都属于国家宏观政策。
例如在（2020）最高法民再328号案件中，最高人民法院认为，借名人与出名人为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而无效。如果司法不对规避限购政策的行为加以限制，则无异于纵容不合理的购房需求，将会导致投机性购房快速增长。放任不诚信的当事人通过规避国家政策红线来获取不当利益，不但与司法机关维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必影响国家房地产宏观调控政策，进而阻碍国家宏观经济政策有效落实，影响经济社会协调发展，损害社会秩序和公共利益。