郭倪兵
实务中，存在出租人将未经一次消防验收合格/验收不合格的商业地产对外出租的情形，在此种情况下，承租人往往会因为租赁房屋用于经营却因消防验收不合格而被责令停业整顿的情况，那么在该等情况下法律责任由谁承担？本文旨在通过对此类裁判案例进行检索分析，以司法实务观点为指引，以供参考。
1.租赁房屋未通过一次消防验收，不影响租赁合同的效力
《民法典》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”
如出租人将未通过一次消防验收的房屋出租给承租人用于经营活动的行为，虽然违反了我国《消防法》第十三条：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”第十五条：“公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查实行告知承诺管理。公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查”之规定。
但在司法实践中，人民法院认为上述条款对于消防验收、消防安全检查的规定属于管理性规定，如当事人违反上述规定，应属相关行政主管部门认定和处罚的范畴，并不影响租赁合同的效力。
如在（2021）最高法民申4912号民事裁定书，最高院认为：未完成竣工验收和消防验收的建设工程不能交付使用，但不影响当事人针对相关建设工程订立租赁合同以及该合同的效力。另，在（2018）苏11民终2202号中，人民法院亦持同样观点：《消防法》第十一条、第十五条并不属于效力性强制性规定， 未取得相应消防许可的商业房屋租赁合同有效。
2.出租人负有向承租人提供经消防验收合格租赁物的法定义务，出租人作为租赁房屋所有权人，负有向行政机关申请消防验收的义务且该义务不因租赁关系而转移给承租人
根据《民法典》第七百零八条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。”之规定，出租人负有适租义务，即出租人交付租赁物的义务和对租赁物的瑕疵担保责任。
根据《消防法》第十三条：“国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”之规定，租赁房屋的消防验收义务属于出租人，出租人负有租赁房屋消防验收的义务。
（2020）最高法民申2469号判决书中，最高院认为消防安全涉及社会公共安全和公共利益，申请消防验收的义务主体不因当事人的合同约定而变更。案涉租赁物属于人员密集场所，对消防安全的要求理应更加严格，三信公司作为出租方，负有向东百公司提供经消防验收合格的租赁物的法定义务。
因此，出租人作为出租人，负有向承租人提供经消防验收合格租赁物的法定义务，且该等义务不因租赁关系而转移。
3.承租人自愿现状接受租赁房屋，并未对租赁房屋的消防验收情况提出异议，应当承担相应的责任。
首先，以（2020）粤08行终22号判决书为例，人民法院认为：《消防法》第十五条、第十六条并未就处罚对象作为特别明确的规定，应根据消防执法的目的以及违法行为实际状况认定责任主体。
其次，上诉人作为承租人对商场进行商业运营并获利，负有对商场进行管理、保证商场合法经营的义务。虽无证据显示原审第三人已将商场交付上诉人经营，但已有部分商户进场装修使用。商户是基于与上诉人的招商行为并通过与上诉人签订租赁合同等形式取得进场经营权。因此，上诉人作为实际使用租赁标的物（商场）的使用者，应当承担商场消防安全责任。
最后，根据《消防法》第十五条：“公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查实行告知承诺管理。公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查，作出场所符合消防技术标准和管理规定的承诺，提交规定的材料，并对其承诺和材料的真实性负责。”之规定，申请消防安全检查的主体是建设单位或使用单位。
虽然《消防法》未明确申请消防安全检查的责任主体应当具体为租赁标的物的建设单位，或是建设单位的承租人/使用单位，但是如果建设工程完工后由建设单位本身对建筑物进行使用、经营的，申请检查的主体应当是建设单位；如果使用单位通过承包、租赁等形式对建筑物或其中的特定场所、部位进行使用、经营的，则申请检查的主体应当是使用单位。
湛江市中院的观点对此亦作出了回应，即承租人作为实际使用租赁标的物的单位，应当承担消防安全检查的主要法律责任。
4.租赁房屋一直未通过一次消防验收的，承租人可请求解除租赁合同
根据《民法典》第七百三十一条：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”之规定，即使承租人在订立租赁合同时明知租赁房屋存在消防验收未通过的情形，若租赁房屋一直未通过一次消防验收的，承租人仍可请求接触租赁合同。
但需要指出的是该条仅规定了解除权，而在合同解除后损失分担的问题仍然应当考察双方过错程度进行分担，并不必然意味着出租人违约。
如在（2021）陕01民终11790号判决书中，人民法院认为：因出租人所开发的商城始终未通过消防验收，承租人作为商户考虑到可能存在的安全隐患，从公共安全利益出发，停止经营，导致合同目的不能实现，现承租人主张要求解除合同，依法予以支持。
5.租赁合同解除后，双方责任的划分
（2019）最高法民申3031号判决书中，最高院认为：关于案涉《房屋租赁合同》解除的责任划分问题。根据原审查明的事实，案涉房屋所在大楼主体工程未申请消防验收。王院林租赁案涉房屋的主要目的就是将其用作餐吧经营使用，属于消防重点防控部门，根据《中华人民共和国消防法》相关规定，王院林本身应对其租赁标的房屋是否具备消防验收条件尽到最大的审慎注意义务。
事实上，正是由于王院林未尽该种注意义务，进而擅自装修未经消防验收的房屋才导致其申报资料被退回，也导致其本身同侯玉龙订立《房屋租赁合同》违反《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国消防法》等法律关于房屋使用的强制性消防规定，从而导致合同存在法定解除情形，王院林对此应负有主要责任。侯玉龙提供不符合消防使用条件的房屋用于王院林租赁，对于合同解除应负次要责任。
（2019）最高法民申4177号判决书中，最高院认为：根据《中华人民共和国消防法》的相关规定，消防验收不合格的建设工程，禁止投入使用。因此，不排除黄灿、杨代祥、太白大酒店延迟支付租金，或者同意解除合同与租赁房屋消防验收不合格有关。即案涉租赁合同的解除并非完全是由承租人黄灿、杨代祥、太白大酒店一方原因导致，也有可归于出租人荣兴公司、令狐昌鹏、何继群一方的原因。原审在分析案涉房屋租赁合同解除原因基础上，综合双方违约和过错情况，认定荣兴公司、令狐昌鹏、何继群对案涉租赁合同提前解除承担次要责任，并判令其赔偿黄灿、杨代祥、太白大酒店30%的装饰装修残值损失，符合本案实际，并不违反法律规定。
（2019）湘0408民初459号判决书中，人民法院认为：对于原告而言，双方在租赁合同中明确约定，租赁物系用于经营宾馆及宾馆配套使用，原告亦在协议中保证租赁物符合消防标准，并通过相关验收，但原告未依约在交付租赁物前处理好消防问题，在被告承租的前期，该问题还一直存在，原告具有一定的过错，应当承担相应的法律后果；对于被告方而言，被告陈芳作为和悦酒店的设立人及经营管理者，理应充分了解开办酒店的相关法律、法规及其他相关规定，并对租赁物的消防等安全情况进行核实，在明知租赁物未通过消防验收可能影响合同目的实现的情况下，仍选择继续签订租赁合同、装修租赁房屋、开业经营酒店，自身亦存在重大过错，亦应承担相应的法律后果。
综上，根据前述判例，因承租人本身应对其租赁标的房屋是否具备消防验收条件尽到最大的审慎注意义务；同时，出租人作为出租人，将未通过一次消防验收的租赁房屋交由承租人租赁使用，故出租人或对合同解除应负次要责任。
6.租赁合同履行或解除的，租金起算点如何计算
在（2018）苏0812民初10148号判决书中，人民法院认为：房屋在消防验收合格之前无法正式开业，租期的起算时间应从消防验收合格之日起算；消防验收合格之前，承租人已实际占用使用承租房屋，且承租人对于消防验收不合格也存在过错的情况下，也应支付部分房屋占有使用费。
在（2018）鄂09民终405号，人民法院认为：案涉商铺至2013年11月1日才经过消防验收合格，故即便仁济公司于2013年6月8日将案涉商铺交付给宏坤公司，其交付行为也不符合合同约定。案涉《独立商铺租赁合同》的标的物是商铺，未经消防验收合格即投入使用有可能危及公共安全，故仁济公司在案涉商铺经消防验收合格前的交付行为依法应认定无效。
综上，案涉商铺的交付时间应认定为该商铺经消防验收合格后的次日（即2013年11月2日），案涉商铺租金的起算时间应认定为2014年1月1日。
综上，在租赁合同正常履行的情形下，人民法院或会认定房租的起算点自消防验收合格之日起算，但承租人作为承租人事实占有使用租赁房屋，亦应当支付部分房屋占有使用费；在租赁合同提前解除/终止的情形下，人民法院或会认定房租的起算点自消防验收合格之日/次日起算。