买卖不破租赁规则与公司破产情形下的合同解除权适用【惟胜会·国企合规】 - 贵州惟胜道律师事务所

截屏2023-10-30 上午9.43.09.png

一、合同法定解除权与“买卖不破租赁”规则的法律分析

1. 破产是合同解除的法定情形，管理人有权决定是否解除企业未履行完毕的合同。

《民法典》第563条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同（五）法律规定的其他情形。”结合《破产法》第18条：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。”规定可知，破产是合同解除的法定情形，法律赋予破产企业该解除权以此推动破产企业清算的程序，企业进入破产程序后，管理人有权决定是否解除企业未履行完毕的合同。

根据《破产法》第17条：“人民法院受理破产申请后，债务人的债务人或者财产持有人应当向管理人清偿或者交付财产。”规定，在破产案件中，破产企业的房屋建筑作为破产财产，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，破产管理人享有解除租赁合同或者继续履行合同的选择权，破产管理人有权选择解除租赁合同收回破产企业房屋建筑、土地等资产。

2. 破产企业以其所有的房屋建筑物对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，不适用“买卖不破租赁”原则。

根据《民法典》第725条：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”规定，“买卖不破租赁”的原则是指在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。

买卖不破租赁原则有如下两个价值：

一是对于居住权的特殊保护，从最初的立法本意看，买卖不破租赁涉及自然人的居住权，在私有住房普遍缺乏、公有分房福利制度下，自然人相对于单位、机关而言是弱者，因此需要在此平衡其生存权，赋予其特殊的保护。

二是对于交易安全的保护，在交易中，解除权的行使具有严格要求，保障交易安全，但法定解除权为“买卖不破租赁原则”的例外。

故，结合前述破产法的分析，破产是合同解除的法定情形，若公司进入被宣告破产，管理人有权决定是否解除其房屋建筑上的租赁合同，承租人的损失仅能通过在破产程序中申报债权来维护。

案例指引：（2015）民申字第1737号新疆屯河涂料有限公司与新疆蓝山屯河化工有限公司、新疆亿豪房地产开发有限公司财产损害赔偿纠纷申请再审案

最高人民法院认为：本院经审查认为，本案中，出租人原新疆屯河工贸（集团）有限公司（以下简称工贸公司）与承租人原新疆灯塔屯河涂料有限公司（以下简称灯塔公司）于2004年7月签订的《租赁协议》的租期届满日为2008年1月，在租赁期限内，工贸公司于2007年11月28日被人民法院宣告破产，工贸公司的破产管理人自破产申请受理后并未通知承租人灯塔公司继续履行《租赁协议》。

《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”。按照破产法的上述规定，《租赁协议》已依法被解除，原承租人灯塔公司对租赁物的优先购买权也随之灭失。

据此，二审认定“原新疆灯塔屯河涂料有限公司与原新疆屯河工贸（集团）有限公司于2004年7月1日所签订的《租赁协议》于2007年11月屯河工贸集团公司破产时已法定解除”有事实和法律依据。

3. 房屋在出租前已设立抵押权或被法院查封的，亦不适用“买卖不破租赁”原则。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称租赁合同纠纷司法解释）第14条：“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；”规定可知，房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，抵押在先 + 租赁在后 = 抵押权优先于承租权 → 买受人可以不继续履行租赁合同。

《租赁合同纠纷司法解释》第14条：“（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”规定可知，人民法院将房屋作为执行对象的财产加贴封条予以封存，禁止被执行人转移或处分的措施，被查封的财产，债务人或其他人擅自处分的，该处分行为无效。

另外，查封的目的就是为了实现债权，承租人明知租赁物有可能被变卖，却仍然与出租人订立租赁合同，由此带来的风险只能由承租人承受。因此，房屋在出租前已被人民法院依法查封的，查封在先 + 租赁在后 = 查封优先于承租权 → 买受人可以不继续履行租赁合同。

若企业面临债务危机，将其所有的土地、地上房屋对外抵押融资，且已经办理抵押登记手续或资产被查封的，承租人在已处于抵押、查封状态下签订租赁合同，承租人不能以“买卖不破租赁”对抗抵押权人和查封权人处置房屋，亦不得以此要求买受人继续履行租赁合同。

二、适用的结论与意见

若企业的土地、地上房屋均已对外抵押融资，公司股权已经对外质押，公司负债金额或已超过公司资产价值，存在资产不足以清偿全部债务的风险，面临随时被债权人申请破产的可能。

若此时承租人与面临破产的企业签订租赁合同，一旦企业进入破产程序，管理人将享有法定解除权要求解除租赁合同，承租人无法用“买卖不破租赁”原则对抗法定解除权。即使管理人不解除合同，因破产企业土地、地上房屋抵押、查封在先，承租人租赁合同签订在后，即抵押权和查封均优先于承租人的承租权，若抵押权人或首封权人要求处置土地、房屋实现债权的，承租人亦无法以“买卖不破租赁”原则要求买受人继续履行租赁合同。

END