此文为：宋迅律师在贵州省法学会案例法学研究会贵法实务论坛第一期研讨活动中的发言稿整理。
2023年2月14日，经最高院审判委员会第1879次会议通过，《关于商品房消费者权利保护问题的批复》（以下简称《批复》）向社会公布。该《批复》内容非常简练，只有短短三条，而且关于商品房消费者的优先权问题之前已有数个司法解释予以阐释，并非此次《批复》首创，但即便如此，在实务界乃至学术界，对于该《批复》的内容仍然存在诸多理解和认识上的分歧，给《批复》的执行带来了困扰。
笔者认为，当《批复》作为一个有效的法律准据诞生之后，在学术法理上的争论或研究尽可以保留给学者专家们去努力，在实务界应该尽快形成一致的理解并在司法实践中得到统一的执行，这样才能最大限度的体现《批复》出台的意义，对于定分止争，维护社会稳定起到应有的指引作用。
一、关于商品房购买者优先权的性质
《批复》中所赋予商品房购买者的优先权，有人说是“超级优先权”，也有人说是“物权期待权”，到底其理论依据和性质为何，众说纷纭，莫衷一是。这个问题有争论是很正常的，因为我国民法典中并无优先权制度的系统规定。依我之见，且把理论上的争议放在一边，再好的法律也要实用，我们且从最实用最朴实的角度去做理解：
首先，既称为“优先权”，这“优先”二字最易理解，就是顺序排位靠前的意思，所以“优先权”的法律效果就是要强调相对于其他权利的顺位占优，这样解释应该大家都能理解也都能接受。
其次，法律上优先权又因为其从属和服务的主权利不同，而有区分，例如优先购买权，优先承租权，优先受偿权等等，《批复》中规定的商品房购买者优先权属于优先受偿权，本文也仅就优先受偿权来讨论。
第三，优先受偿权从属于某种债权，其作用就是产生该种债权获得优先受偿的法律效果，因为优先权的目的是为了保障债权的实现，因此这种效果实际上就产生了担保物权的作用，类似于抵押、留置。所以也就有人称建设工程价款的优先权是一种留置性质的担保物权。但是，不应该因为优先权能够产生这样的作用就一定要把优先权归类于物权，这样的划分可能受到了物债两分的限制，显得过于简单和目的化。当然，将来最终立法上采用何种学说或体系去处理优先权，我们实务界不用太过操心，且把这些工作留给立法专家和研究学者，我们更应该做好法律和司法解释的贯彻执行。
第四，优先权是基于法律规定才产生，符合法律规定的要件即享有，无须公示。某种优先权一旦创设，势必会对其他权利造成影响和干预，当然这种特殊的优先应该是一种例外，但此种例外应否开设，应于何时开设，则属于立法者的权柄，系立法者基于对国情和社会实际的整体考量而作出的决定。
二、如何在诉讼活动中正确无偏差地理解“以居住为目的”
《批复》中对优先权主体仍采用一贯的表述——“以居住为目的购买商品房的消费者”。其实这样的表述已经很准确，然中国文字博大精深，很多语词仍会带来无穷的遐想，这里最大的留白就是什么是“以居住为目的”。但是用文字解释文字有时候会陷入一种无尽的循环，所以佛家智慧早就看穿了这个难解的死结，乃有“不立文字，直指人心，见性成佛”之说，然而红尘大众不能免俗，更何况诉讼争斗中背后都是赤裸裸的经济利益博弈，因此，最高院还是努力地多次作出解释，试图给法官在裁判工作中予以指导。
例如：2005年12月25日，最高院执行工作办公室针对广东高院某执行异议请示案中，答复为：该优先权“是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释”，2019年的九民会议纪要中又指出：“此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则”“买受人名下无其他用于居住的房屋，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神”。
应该说，上述解释已经能对诉讼实务起到很好的指引作用，但成文法国家最大的问题就是一切都得仰赖法律的明细规定，最好是穷尽列举，否则就总有一些超出列举情形之外的情况让人无所适从或引起争议。
因此，无论是司法解释的再解释也好，还是会议纪要的指导意见也好，裁判者总归要回归本心，从公平正义和自然逻辑出发，运用法律的方法论而不是僵化地套用指导意见，从个案的具体事实情节去辨识和判断当事人的购房目的，要允许和尊重法官在个案中对案件事实的心证判断，只要其结论的推导过程符合诉讼的程序规则和证据规则即可，有时候上级法院二审或者再审的法官并不一定比基层法院一审的法官更了解案件的事实真相。
三、购房人用其对房开商的债权冲抵购房价款，应否享有优先权？
这个问题争议很大，难点在于有别刑事案件的重口供查动机，民事案件是重书证看表象的。诉讼中应如何辨识购房人究竟是为了居住的目的购房顺带抵销了对开发商享有的债权呢，还是实际上就是开发商的普通债权人为了实现债权收回账款，而选择以物抵债之举呢（当然实际情况中如果同一购房人通过抵债形式购买了多套房产很容易区分其主观目的就不是为了购房，其次抵销的如果是工程款本身就具有优先权的在此无需讨论）。是购房还是为了抵债，这本身是无解的，区分其孰真孰假、孰重孰轻并无意义。
但有一点毋庸置疑，此种结果客观上造成购房人对开发商的普通债权得以清偿，一旦因为其披上了购房的外衣，这种普通债权就可以跳过其他顺位在前的债权得到优先清偿，这样的结果有违债权的平等保护，更会让本身不具有优先权的债权找到可乘之机，形成一个法律漏洞，这与购房者优先权的设立本意并不吻合。
因此，笔者认为，不同的法律关系应遵循不同法律关系的后果，是购房就必须真实支付价款才能享有优先权，与开发商的普通债权还是应该遵循债权的顺位规矩清偿，尘归尘，土归土，不要混淆在一起让人钻空子。
四、按揭贷款的购房者应否享有《批复》规定的优先权
有观点认为，按揭贷款的购房人并未实际支付全部购房款，一旦贷款逾期或断供，银行必然会通过按揭抵押关系主张对该房屋的抵押优先受偿权，如果肯定按揭贷款的购房人适用批复中的优先权利，此种情形下，势必产生银行的抵押权又会优于如承包人的工程价款优先权等逻辑悖论。
但笔者认为：此种反对的理由明显不成立，之所以会发生这种所谓逻辑悖论的认识，是因为完全搞错了我们法律体系里对这个优先权顺位的排序维度，按照《批复》和一贯的司法解释等规定，我们对于消费者购房合同债权的优先权、承包人的工程价款债权的优先权、抵押债权的优先权、其他债权等的排位，都是基于一个维度，就是同一债务人的债权来进行排序的，只有以同一债务人为对象，对其对外负债的债权性质进行区分才能排序。但是，上述反对按揭贷款购房人享有优先权的理由中所称的银行按揭抵押贷款的债务人并非商品房的出卖人即“房开公司”，而是购房人，也就是说，所谓的逻辑冲突其实是把“房开公司”的对外债务如工程款与“购房人”的对外债务购房借款进行比较，这完全不同法律主体之间不同法律关系的债权债务本身就没有可比性，何来顺位冲突的问题？
其次，购房人一旦向银行完成贷款手续，银行将其除首付款之外的部分全部打给房开商后，其购房款义务在买卖关系中就已经履行完毕。其应当享有作为消费者对所购商品房屋的权利。至于其个人债务，既有可能是对银行，也完全有可能是对其他主体，购房人的任何债权主体其实都可以通过诉讼和执行程序针对其购买的房屋要求法院进行处置主张权利。这与《批复》的调整范围即针对商品房开发商的各种债务进行衡平考虑和顺位排序毫无关系。
结语：
对于普通人甚至是专业人士来说，法律都是浩瀚的，而对于法律的理解亦非易事。在今天这个诉讼案件居高不下、各种司法观点和理解满天飞的时代，我们不能让乱花迷了眼，法律的实操层面要化繁为简，把复杂问题简单化，让当事人、律师和裁判者之间尽可能形成简明一致的理解，遵循立法的本来之义，用最质朴的方式追求公平。或许大家对法律的理解统一了，诉讼争议就会少一些呢。
