前 言
近年来，随着我国的城市建设不断发展，房地一体的概念也得到了越来越广泛地应用。然而，在保全和执行实践中，房地一体也面临着许多常见问题。本文将围绕这一主题进行探讨。
焦点问题
一、概念阐述
房地一体是指房屋和地产归属关系的一种集成方式。因房地的难以分割性，房地一体的原则通常被用于对房屋和土地的所有权进行管理。它的目的是在房地产所有权属关系上达到一种统一的、完整的状态。在房地产或土地遭遇查封、处置等的司法程序中，房地一体的原则也起着至关重要的作用。
二、法律规定
《民法典》第397条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”
《中华人民共和国物权法》【已失效】第一百八十二条：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”
第二百条：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”
《物权法》第一百四十六条（现《民法典》第三百五十六条） 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。
《物权法》第一百四十七条（现《民法典》第三百五十七条） 建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。”
可见，在法律规定中，涉及到对土地房屋的权利设置抵押、进行查封措施时，对单一房或地不动产的权利设置障碍，效力辐射至所在范围内的另一房或地的权利部分。
三、焦点问题分析
1.房地“分封”的实践中，如何判断查封顺位？
因实践中产生的房产和土地使用权登记机关不同一的问题，常出现对房产和土地使用权分别查封登记，尤其是争议常发生在如何判断查封顺位的问题中，此时，应当将房权和地权一个整体看待，在整体价值之上从查封时间加以判断，来确定享有处分权的执行法院，并按照查封先后顺序清偿。
在威海市妇女儿童医院、天津药业集团有限公司等借款合同纠纷执行案【最高法执复61号】一案中，法院认为：“司法实践中贯彻‘房随地走、地随房走’‘房地一体’原则的体现。根据上述规定及原则，在对属于同一权利人名下的地上建筑物与使用范围内的土地使用权进行控制、处置时，要将地上建筑物与使用范围内的建设用地使用权视为一个整体，一体控制一体处置，避免发生权利的冲突与摩擦，不利于建设用地使用权和地上建筑物的流通或转让，也不利于物的有序利用和社会秩序的稳定。因实践中产生的房产和土地使用权登记机关不同一的问题，出现对房产和土地使用权分别查封登记，但此时应当将建筑物的所有权和建设用地使用权的价值作为一个整体看待，在整体价值之上成立了两个查封，以查封时间的先后顺序，来确定享有处分权的执行法院，并按照查封先后顺序清偿。”
2.对土地的执行处置，是否需要将地上建筑物一并处置？
根据《物权法》第一百四十六条（现《民法典》第三百五十六条） 、《物权法》第一百四十七条（《民法典》第三百五十七条）的规定，关于房地处置时一并处理的原则，作为互相不可剥离，物理状态、法律权利彼此附随的一个整体，在执行处置时，如拍卖时需要一并进行处置。
在新疆天山水泥股份有限公司与新疆交通物资供应公司买卖合同纠纷执行案【最高人民法院（2011）执复字第16号】中法院认为：“人民法院在强制拍卖建设用地使用权时，应当严格遵守《物权法》第一百四十六条的规定。本案执行法院在拍卖上述土地使用权时，未将土地上建筑物等一并拍卖处分，该执行行为违反了法律规定。新疆高院以执行行为违反法律规定为由，裁定撤销2008新执字第4-2号执行裁定及撤销上述土地使用权的评估拍卖，并无不当。”
3.商品房的购房人能否单独就其房屋下土地提出排除执行？
结合《民法典》、冻结查封规定的内容，虽为房地处置一体的处理，但地上范围的房屋在已经作出转移登记，进行了产权单独分割的情况下，房屋权利人提出异议，要求排除对地上单一房屋的执行工作，经审查符合法律规定的，应当得到支持。
在中国华融资产管理股份有限公司福建省分公司与林志建及郑文水、陈玉云、福建启宏实业有限公司、莆田标准木业有限公司、中国华宇经济发展有限公司申请执行人执行异议之诉【（2021）最高法民终212号】一案中，法院认为：“根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，案外人若要排除人民法院对登记在被执行人名下的不动产的强制执行需同时符合四个条件，且缺一不可。从本案查明的事实看，林志建与启宏公司于人民法院查封前已签订合法有效的书面《商品房买卖合同》并支付全部购房款，案涉商品房在查封前已实际交付，林志建已合法占有该不动产并委托启宏公司代为办理房屋权属登记手续，其对案涉商品房及商品房占用范围内的土地使用权未办理过户登记并无过错。一审判决据此认定林志建对案涉商品房占用范围内的土地使用权享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，有事实和法律依据。”
小 结
尽管房地一体在保全执行实践中存在着许多问题，但并不意味着应该全面否定。
在目前的社会经济发展看来，房地一体还是一种行之有效的管理方式，能够达到管理房地产归属关系的目的。我们可以通过加强对房地一体相关问题的研究，并及时制定有力的政策，帮助解决这些常见问题，从而提高房地一体的效率性、完善合法性。