国泰租赁有限公司与山东鑫海投资有限公司、山东鑫海担保有限公司等企业借贷纠纷
审理法院：最高人民法院
案号：(2014)民二终字第109号
裁判日期：2015年3月17日
2011年7月12日，国泰租赁公司与三威公司签订了《融资租赁合同》，并约定三威公司将“大地锐成”项目137套商品房所有权转让给国泰租赁公司，然后回租该商品房。当天，国泰租赁公司即将1亿元人民币通过网银打入三威公司账户。
“大地锐城”小区2、4、6号楼盘中的137套商品房原规划楼层数为19层，而实际上建筑层数均为33层，超过了规划部门的建设要求。
2011年12月20日，双方签订补充协议将租金支付展期至2012年12月20日；2012年12月20日，双方又签订补充协议将租金支付展期至2013年7月15日。
国泰租赁公司以三威公司未依约支付租金为由向山东省高级人民法院提起诉讼，一审判决后鑫海投资公司、鑫海担保公司不服向最高人民法院提起上诉。
名为融资租赁实为企业间借贷
山东省高级人民法院认为：
融资租赁合同具有融资与融物相结合的特点，融资租赁关系中包括两个交易行为，一是供货人和出租人之间的买卖合同，二是承租人与出租人之间的租赁合同。
本案《融资租赁合同》认定为企业间借贷有如下四个理由：
第一｜ 出租人对租赁物并未实际享有所有权。本案中，虽国泰租赁公司购买三威公司租赁物，但签订融资租赁合同时，涉案租赁物137套商品房尚属违章建筑，也未取得预售许可证，该租赁物的所有权无法转移给出租人（或买受人）。
第二｜ 涉案租赁物的价值与租金差异较大，买卖合同并不实际存在。国泰租赁公司所购买的137套19582.58平米的商品房，按照当时当地的同类型房价，该137套商品房价值不会低于1.6亿元，而合同约定的购房款为1亿元，该买卖合同并不是等价交换。因此，国泰租赁公司与三威公司间并不存在真正的买卖合同交易行为。
第三｜ 涉案合同事实上不存在真实的租赁合同法律关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中所谓租赁物商品房的产权所有人是三威公司，三威公司单方对自己所属的商品房不可能产生租赁关系。一般情况下，融资租赁中的租金体现租赁物的价值。而本案的所谓租赁物的价值不低于1.6亿元，而合同约定的租金为1.05亿元，其租金并不真正体现租赁物的价值。再结合本案租赁物是商品房（住宅）特性，三威公司回租该租赁物既无法使用，也无法通过占有、使用而取得收益。故本案当事人签订的合同，形式上虽有租赁条款的约定，但事实上并不存在租赁合同法律关系。
第四｜ 涉案合同属名为融资租赁合同，实为资金借贷关系。合同中约定，国泰租赁公司付给三威公司1亿元，三威公司依据20%的年利率向国泰租赁公司支付租金，若遇人民银行基准利率上调，国泰租赁公司将对租赁利率作出等额上调，即双方实际上是“借钱还钱”关系。因此国泰租赁公司与三威公司之间是借贷关系。即本案合同的性质是名为融资租赁实为企业间借贷。
最高人民法院认为山东省高级人民法院上述认定正确，具体如下：
融资租赁合同有以下五个特征
（1）通常涉及到三方合同主体（即出租人、承租人、出卖人）并由两个合同构成（即出租人与承租人之间的融资租赁合同以及出租人与出卖人就租赁物签订的买卖合同）；
（2）出租人根据承租人对出卖人和租赁物的选择购买租赁物；
（3）租赁物的所有权在租赁期间归出租人享有，租赁物起物权担保作用；
（4）租金的构成不仅包括了租赁物的购买价格，还包括出租人的资金成本、必要费用和合理利润；
（5）租赁期满后租赁物的所有权从当事人约定。
本案所涉《融资租赁合同》，系房地产售后回租业务，出卖人和承租人均为三威公司，租赁物系三威公司在建137套商品房。在合同订立前，该租赁物已被有关行政主管部门认定为超规划建设的违章建筑；在租赁期间，该项目亦未取得商品房预售许可，故案涉商品房（即租赁物）所有权无法从出卖人三威公司移转至出租人国泰租赁公司。
由此产生的实际法律关系是，国泰租赁公司作为名义上的商品房买受人和出租人，并不享有租赁物的所有权，作为专业的融资租赁公司，其对案涉租赁物所有权无法过户亦应明知，故其真实意思表示并非融资租赁，而是出借款项。
三威公司在作为租赁物的所有权人中，虽然名为“承租人”，但实际上不可能与自己所有的房产发生租赁关系，其仅是以出卖人之名从国泰租赁公司获得一亿元款项，并按合同约定支付利息，其真实意思表示也并非售后回租，而是借款。由此可以看出，案涉融资租赁交易，只有融资，没有融物，双方之间的真实意思表示名为融资租赁，实为借款法律关系。
依照《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条之规定，案涉合同应认定为借款合同。一审法院将案涉《融资租赁合同》性质认定为名为融资租赁实为企业间借款合同，定性准确，本院依法予以维持。
因合同性质为企业间借贷合同，故应当按照企业间借款合同判断合同效力。
山东省高级人民法院认为：
关于涉案合同的效力问题。国泰租赁公司作为商务部批准的融资租赁公司，三威公司等没有证据证明国泰租赁公司是以发放贷款为主要业务，不符合无效的情形。况且，国泰租赁公司与三威公司的借贷行为，不违反法律法规强制性规定，涉案主合同为有效合同。
最高人民法院认为：
国泰租赁公司作为内资融资租赁业务试点的企业，虽未取得发放贷款资质，但并没有证据表明其以发放贷款为主要业务或主要利润来源。国泰租赁公司与三威公司的案涉企业间借款系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，一审关于案涉主合同不符合借款合同无效情形的认定并无不当，本院对此予以维持。
｜ 分析 ｜
一、关于房产融资租赁的司法态度
对名为融资租赁实为借贷合同的判断，除了根据《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称融资租赁司法解释）第一条：“法院应根据合同法第二百三十七条规定，结合标的物的性质、价值、租金的构成以及当事人的合同权利义务，对是否构成融资租赁法律关系作出认定。对名为融资租赁合同，但实际上不构成融资租赁法律关系的，法院应按照实际构成的法律关系处理。”的规定外，本案实质上还涉及到房产融资租赁的效力问题。
在融资租赁司法解释中，并未明确禁止房产融资租赁，司法实践法院亦很少直接否定房产融资租赁的效力。在《最高人民法院关于融资租赁合同司法解释理解与适用》（人民法院出版社2014年版，第49页）中，最高人民法院提到：融资租赁司法解释虽然未明确否定房地产融资租赁，但仍以租赁标的物的性质作为认定是否构成融资租赁合同的因素之一，由人民法院结合具体个案予以认定，在避免以公开认可房地产融资租赁导致架空放低函调控政策的同时，减少对已有房地产融资租赁业务的冲击。……也有租赁公司和开发商为了避免交纳房地产过户的大量税费，而采取了不过户的操作方式，对未过户的，因与出租人对租赁物享有所有权的法律关系不符，我们倾向于明确认定此类房地产融资租赁不构成融资租赁合同关系。
二、不构成融资租赁合同法律关系时的合同效力认定
对于不构成融资租赁法律关系的合同应如何处理，有的观点认为应当认定无效。根据《最高人民法院关于融资租赁司法解释理解与适用》所披露的立法本意，最高人民法院认为直接认定合同无效，法律后果过于严厉。而是否认定无效应当取决于两个因素：一是其实际构成的合同关系类型；而是此类合同是否具备《合同法》第52条规定的合同无效的情形。对实质上不构成融资租赁合同关系的，不适用融资租赁合同的法律规定，可以按照合同约定或者其实际构成的有名合同（如借款合同、分期付款买卖合同、抵押借款合同等）所对应的法律规定认定合同的性质、效力及当事人之间的权力义务关系。
综上，本案中最高人民法院的就是运用对融资租赁司法解释第一条的规定，结合融资租赁标的物、价值等对本案的房产融资租赁关系作出不构成融资租赁、实质为企业间借贷关系的认定，该认定就是上述精神的体现。