我国法律对物权变动的规定遵循物权公示的一般原则，即指民事主体对物权的享有与变动均应采取可取信于社会公众的外部表现方式的原则。例如民事主体甲欲购买乙所有的房屋，房屋所有权的转移须以去不动产登记机构办理变更登记为标志，否则不发生物权转移的效力；而对于动产交易，须以物的交付或转移占有作为物权转移生效的要件。但是，物权公示原则也存在例外情形。
本文笔者就将对人民法院在执行程序中作出的涉不动产的以物抵债裁定进行解读，从以物抵债裁定书导致物权变动的时间和标志、与破产程序的交叉等方面展开分析。（本文所讨论的执行程序中的以物抵债裁定仅指执行标的物经法院组织的拍卖程序流拍后，申请执行人申请或同意以物抵债的，法院依此所作出的裁定。）
第一｜以物抵债裁定属于物权法规定的可以导致物权变动的法律文书
《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”那么，法院执行程序中所作出的以物抵债裁定是否属于物权法第二十八条中所指的“法律文书”？
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第七条的规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”至此可以明确，人民法院在执行程序中作出的以物抵债裁定书为物权法第二十八条中所指的可导致物权设立、变更、转让或者消灭的法律文书。
第二｜不动产物权自以物抵债裁定送达买受人或者承受人时发生转移
根据《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称民事诉讼法）第一百五十四条规定，可以提起上诉的裁定只有不予受理、管辖权异议、驳回起诉三种，根据民事诉讼法第一百五十五条“最高人民法院的判决、裁定，以及法律不准上诉或者超过上诉期没有上诉的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定”的规定，以物抵债裁定是发生法律效力的裁定。
另根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十三条规定：“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。”及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（以下简称拍卖、变卖规定）第二十九条第二款“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”的规定可知，不动产物权自以物抵债裁定书自送达以物抵债的买受人一方时便发生物权变动的效果。买受人可于事后至不动产登记机构进行变更登记，但不动产物权已在此之前于以物抵债裁定书生效之时便已发生转移。
参考案例
山东省高级人民法院作出的（2015）鲁执复字第9号山东省滨州市绿洲食品有限公司、郭荣与山东省滨州市绿洲食品有限公司、滨州市绿洲置业有限公司民间借贷纠纷、申请承认与执行法院判决、仲裁裁决案件
在该执行异议复议案件中，申请执行人郭荣与被执行人山东省滨州市绿洲食品有限公司（以下简称绿洲公司）、滨州市绿洲置业有限公司民间借贷纠纷一案，滨州市中级人民法院（以下简称滨州中院）作出（2014）滨中执字第153-2号执行裁定书，裁定拍卖绿洲公司所有的一处房产。
绿洲公司不服，向滨州中院提出异议称：滨州中院（2013）滨中执字第149号民事裁定书裁定拟拍卖的土地使用权及地上建筑物的所有权归绿洲公司所有，但绿洲公司还未办理物权变更登记。在上述房地产未登记在绿洲公司名下的情况下，滨州中院径自进行拍卖缺乏法律依据。
滨州中院在审理了绿洲公司的执行异议后引用拍卖、变卖规定第二十九条第二款以及物权法第二十八的规定并认为，以物抵债裁定送达绿洲公司后，涉案土地、房产的权属即发生转移，归绿洲公司所有。执行法院对绿洲公司抵债的财产强制执行并无不当，绿洲公司登记与否，不能阻止法院对涉案土地、房产的执行。山东省高院在执行异议复议中，对滨州中院的上述裁定理由予以了认可。
第三｜以物抵债不动产有其他查封的，是否影响办理变更登记
若以物抵债的不动产被法院轮候查封的，虽然不动产在以物抵债裁定送达买受人／承受人之时即发生转移，但轮后查封必然会影响不动产的变更登记。应当如何处理？
根据最高人民法院《关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款“轮候查封、扣押、冻结自在先的查封、扣押、冻结解除时自动生效，故人民法院对已查封、扣押、冻结的全部财产进行处分后，该财产上的轮候查封自始未产生查封、扣押、冻结的效力。”及第三十条：“人民法院对已查封、扣押、冻结的财产进行拍卖、变卖或抵债的，原查封、扣押、冻结的效力消灭，人民法院无需先行解除该财产上的查封、扣押、冻结，可直接进行处分，有关单位应当协助办理有关财产权证照转移手续。”的规定可知，不动产被以物抵债的，不动产上的查封自动失效，人民法院无需先行解除财产查封，可以直接进行不动产的变更登记。最高人民法院在对北京市高级人民法院《关于查封法院全部处分标的物后，轮候查封的效力问题的请示》的批复中也重申了以上两条司法解释的规定。
第四｜轮候查封债权人对以物抵债的不动产主张参与分配能否成立
前面已经明确，不动产物权自以物抵债裁定送达买受人或者承受人时发生转移。因此，当在先查封的法院作出以物抵债裁定并经生效后，执行申请人，即债权人已经取得了对该不动产的物的所有权。物的所有权是一种对世的绝对性权利，因此，轮候查封的债权人无权就已经发生物权转移的涉案不动产主张参与分配。
参考案例
吉林市中级人民法院作出的（2014）吉中执复字第19号吉林市万友印刷有限责任公司与吉林市红姑娘实业有限公司执行异议复议案件
吉林市船营区人民法院（以下简称船营法院）在执行申请执行人吉林市万友印刷有限责任公司（以下简称万友公司）与被执行人吉林市万友印刷有限责任公司（以下简称红姑娘公司）合同纠纷一案中，根据万友公司提出的保全申请，轮候查封了红姑娘公司所有的一项土地使用权。
而在此之前，因吉林市丰满区法院（以下简称丰满法院）受理的申请执行人黄颖与红姑娘公司借款纠纷执行一案，丰满法院先于船营法院查封了被执行人红姑娘公司的上述土地使用权，并在此后对该土地使用权进行拍卖。因无人竞买，丰满法院后将该土地使用权以流拍价抵债给黄颖。而在黄颖办理登记时，因有船营法院的查封，受到限制，遂向船营法院提出异议，船营法院裁定撤销查封红姑娘公司上述土地使用权的执行裁定。
对此，万友公司认为该土地使用权是红姑娘公司唯一一处财产，其作为轮候查封的债权人有权参与分配。因此向船营法院提出异议，因不服船营法院的异议裁定，又向吉林市中级人民法院（以下简称吉林中院）申请复议。
船营法院在异议裁定中认为认为丰满法院已将诉争的土地使用权裁定以流拍价抵债给黄颖，该土地使用权已经转移至黄颖名下，故船营法院不得查封该土地使用权。吉林中院在复议中认为，本案争议的标的物，丰满法院查封在先，依照相关法律规定，其在处分该标的物时，均依照法定程序办理，现该土地使用权已经转移至黄颖，故船营法院作出的撤销查封红姑娘公司上述土地使用权执行裁定正确。
结 语
法院在执行程序中作出的以物抵债裁定书自送达买受人／承受人时发生物权转移，不以向不动产登记机构作变更登记为生效要件，且不动产上的查封自动失效，人民法院无需先行解除财产查封，可以直接进行不动产的变更登记。轮候查封的债权人因不动产物权已经发生转移而丧失对该不动产的申请参与分配的权利。