作者：董贵菊
因租赁房屋消防验收不合格问题而引发的租赁合同纠纷在日常生活中极为常见，租赁合同效力在消防验收不合格的情形下该如何认定，本文将结合相关法律规定和司法案例进行简要分析。
未经消防验收或消防验收不合格时房屋租赁合同效力的认定，首先应回归到合同法中关于合同效力的认定条款，即《合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”。
强制性规定与合同效力
关于强制性规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第52第（5）项规定的‘强制性规定’,是指效力性强制性规定。”《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发〔2009〕40号）第15条规定“违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力”。
上述法律及司法解释将认定合同无效的规定限定在“效力性强制性规定” 范围内。强制性规定分为效力性规定和管理性规定。
效力性强制规定，是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效，或者虽未明确规定违反将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规定。
管理性强制规定，是指法律及行政法规未明确规定违反此类规定将导致合同无效的规定，其目的在于管理违反规定的行为，但不否认该行为在民事上的效力。
消防验收对租赁合同效力的影响
《消防法》第13条第2款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”
未经消防验收合格的房屋进行租赁，显然违反了上述规定，且该规定属于强制规定无疑。但是否会导致租赁合同无效，应当分析其是属于管理性强制规定还是效力性强制规定？但由于对于效力性和管理性的区分并没有明确的标准，实践中争议不断。
对此，最高法院曾在2004年3月4日函复（［2003］民一他字第11号）中指出“出租《消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效……”。
虽说函复仅是对下级法院就某具体个案定性或存疑点请示的答疑，其效力只涉及本案，但最高院作出的复函仍一定程度体现了最高院的意见并影响各级法院，因此实践中大量案件以此认定租赁合同无效。
但2009年9月1日《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人解除合同的，人民法院应予支持：......（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用强制性规定情况的。”
解除合同的逻辑前提是合同有效，因此上述规定实质上承认了违反房屋使用强制性规定的房屋租赁合同为有效合同。从这个角度看，目前最高院的观点应认为消防法关于消防验收的规定属于管理性强制规定，而非效力性强制规定。
案例解析
案例1：（2017）最高法民申248号--林光房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督
林光申请再审称：第一，法院认定事实不清。聚龙明珠A区的一至三层商场自建成至今，消防验收从未合格，无法达到可以作为商场使用的状态。第二，原审判决适用法律错误。原审判决认定讼争的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反国家法律和行政法规规定，属合法有效的认定错误，被申请人明知涉案商场未经消防验收而将其租赁给林光，根据《消防法》第十三条其违反禁止性规定，该租赁合同应属于无效合同。
再审法院认为：首先，证据记载了讼争租赁房产个别地方验收不合格事项，但未确认讼争房产在交付租赁前整体消防检验不合格。其次，消防设计抽查不合格与讼争租赁房产交付时是否具备消防合法手续无关联。最后，即使本案讼争租赁房产交付时存在消防手续不合格的情况，也不必然导致讼争租赁合同无效。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定，导致租赁房屋无法使用的，承租人可以请求解除合同。
本案双方当事人系按照租赁物现状自愿建立租赁关系，装修报批手续由林光自行负责，装修费用由其自行承担。林光实际占有、使用讼争租赁房产的行为说明其认可讼争租赁物的实际状况，如发现租赁房屋无法使用可以请求解除合同。
因此，林光关于租赁场地因存在消防不合格问题应认定《租赁合同》无效的再审申请事由不能成立。
案例2:（20××7）黔27民再××5号--王石、郑志强房屋租赁合同纠纷再审案
王石、郑志强申请再审称：第一，法院认定事实不清。涉案“恒基大厦”一、二、三层的房屋建筑面积共计5297.53平方米，属于“依法应当进行消防验收的建设工程”，但未申报过建设工程消防验收手续。被申请人作为出租人出租的房屋未经消防验收，不能投入使用并收益。
第二，适用法律错误。根据《中华人民共和国消防法》第十三条第二款“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”的规定应认定《房屋租赁合同》无效。本案租赁的恒基大厦未经消防验收禁止使用，被申请人将禁止使用的房屋出租给再审申请人属于违法行为，其所获取的租金属违法所得，应当予以没收。
二审法院认为：当事人签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反国家法律或行政法规的强制性规定，应当认定合同有效。租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件，故上诉人认为被上诉人出租房屋未经消防验收或验收不合格，擅自投入使用，主张租赁合同无效，于法无据。
再审法院认为：双方租赁合同所涉的房屋位于恒基大厦一、二、三楼，而恒基大厦经贵州省黔南州公安消防支队出具书面说明，证明该大厦属于依法应当进行消防验收的建设工程，但并未申报过建设工程消防验收手续，即属于《中华人民共和国消防法》第十一条“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。”
第十三条第二款“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”规定的未经验收合格禁止投入使用的建设工程。
结合最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定看，租赁房屋是否满足消防法关于使用的强制性规定条件，仅影响合同的履行，而不影响合同的效力。本案中双方租赁合同所涉的房屋虽未经消防验收，违反法律规定，但不导致合同无效。再审申请人主张租赁合同无效的理由不能成立，对其再审请求不予支持。
评析建议
房屋未经消防验收或者消防验收不合格，虽不能导致房屋租赁合同无效。但实践中消防未经验收合格必然对承租人、出租人造成诸多影响，尤其是商业房屋。
承租人承租未经消防验收或消防验收不合格的房屋，将导致承租人无法办理营业执照，无法向《消防监督检查规定》第八条规定的公安机关消防机构申请消防安全检查，对承租人使用和经营商铺将产生阻碍或面临行政处罚。
为保障自身合法权益，避免不必要的租赁纠纷，无论是生活居住租房还是商业目的租房，承租人应将消防验收等事项纳入审查范围，关注消防是否通过验收，谨慎对待未经消防验收或消防验收不合格的租赁标的。另外，若房屋不能满足承租目的的，承租人可据此司法解释第八条之规定请求人民法院解除房租租赁合同，以此来维护自身合法权益。
对出租人而言，租赁合同虽有效，但根据《消防法》第58条“未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求，擅自投入使用、营业的”之规定，出租人将面临一万元以上十五万元以下的行政处罚，且若因此发生消防安全事故，出租人将不可避免承担责任。
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