作者：陈恒辉
关于案外人能否对房产排除执行的问题，目前现行规定主要是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条 。即金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
该规定的目的在于保护无过错的买受人，通过赋予其优先于普通债权的权利层级保护方式，实现对在先成立债权并已对房产占有、使用的买受人的优先保护。其中备受争议的问题就是如何认定“实际占有”。
笔者企图通过解析最高法在此问题上的裁判观点，能够对案件办理带来启发与思考。为此，笔者收集归纳最高法关于涉及《执行异议和复议规定》第二十八条第一款第二项的案例。
鉴于尚有实际案例未结案，本文仅分享对检索案例的裁判观点整理，不含对裁判观点及争议问题的分析内容。
检索说明
检索工具：Alpha案例库
法院层级：最高人民法院
检索式一
引用法条：《执行异议和复议案件规定》第二十八条
法院观点包含：同句“已合法占有”
案由：执行异议之诉类
检索结果：78个
检索式二
引用法条：《执行异议和复议案件规定》第二十八条
法院观点包含：同句“未合法占有”
案由：执行异议之诉类
检索结果：76个案例
检索式三
引用法条：《执行异议和复议案件规定》第二十八条
法院观点包含：合法占有
全文：物权期待权
案由：执行异议之诉类
检索结果：13个案例
检索式四
引用法条：《执行异议和复议案件规定》第二十八条
法院观点包含：占有
全文：足以排除强制执行的民事权益
检索结果：47个案例
在以上四类检索条件的基础上，共检索出案例214例，剔除相同案例126例，剩余案例88例 。在88例案例的基础上，再剔除对于占有事实无争议的案例7例，对于占有事实未进行论述的案例18例，案外人举证不足的案例12例，申请主体不适格的案例1例，房产在案外人占有前已被法院查封的案例2例，适用《执行异议和复议规定》第二十九条的案例2例，最终提炼出最高法对《执行异议和复议规定》第二十八条第一款第二项的裁判观点案例46例。
最高法关于“合法占有”争议的相关案例
占有并不以购房人实际入住为必要条件。
案例1（2016）最高法民申2736号民事裁定书 | 本院认为，同方公司已经向刘乃生出具《入住通知单》表示交付房屋，并将房屋钥匙交由第三方物业公司管理，物业公司系为业主服务的第三方管理人，其管理钥匙的行为应认定为受业主委托进行管理，被申请人刘乃生作为业主可以随时取回房屋钥匙，因此刘乃生已经对房屋进行了实际控制和管理，而房屋的实际占有，应以实际控制为标准，至于购房人是否实际入住则不是房屋占有的必要条件。
《房屋租赁合同》足以认定案外人占有该案涉房屋。
案例2（2018）最高法民申4号民事裁定书 | 白明利在将案涉房产出售给田学保之前，已将案涉23间房屋中22间予以出租，租赁期间均为三年。根据买卖不破租赁的原则，田学保对案涉房产合法占有的表现形式表现为对租赁权的行使，白明利已将相应租金以房款形式抵付给田学保，田学保亦提交了曾将空置的一套房产出租给刘永明的相关证据，原审认定案外人田学保对案涉房产已合法占有符合本案客观情况。
案例3（2017）最高法民申4954号民事裁定书|原审中，陈鸿杨提交了其实际占有使用案涉店面的证据，即陈鸿杨与龙岩市宏昌畜牧有限公司于2013年5月26日签订的《房屋租赁合同》，该合同约定陈鸿杨将案涉店面出租给龙岩市宏昌畜牧有限公司，租赁期限为二年。认定陈鸿杨实际占有了该房屋。
案例4（2017）最高法民再243号再审民事判决书|将朱向阳已经通过签订和履行销售返租协议的方式，行使了对案涉房屋使用和收益的权利，而使用、收益均是以对所购房屋有权占有为基础的。朱向阳将案涉房产出租的行为足以表明其已经占有该房产，而办理交付钥匙等交接手续并非认定合法占有房屋的唯一依据。二审法院以没有房屋交接通知、房屋交接单等证明办理房屋交接手续为由，认定案涉房产没有交付，是对占有的片面理解，系适用法律错误。
《房屋租赁合同》不足以认定案外人对案涉房屋实际占有使用。
案例5（2017）最高法民申2344号民事裁定书|孙顺提交的鲁商置业公司出具的物业费缴费证明、《房屋租赁协议》等证据的证明力，未能达到《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款规定的证明事实存在所应达到的“高度可能性”标准，故二审判决对孙顺主张的其对案涉房屋存在实际占有和使用的事实未予认定，并无不当。
工程是否竣工验收不影响房屋是否实际交付的现实状态，但应当举证证明实际交付占有。
案例6（2018）最高法民申1382号民事裁定书|2015年6月27日，一审法院依解军的申请作出（2015）丹执字第00025-1号民事裁定，查封了包括案涉房产在内的部分宽泰公司在建楼房。戴宏都主张其在人民法院查封之前已合法占有案涉房产，但案涉房产在当时尚处于在建状态，并未取得商品房销售许可证，亦未竣工验收，戴宏都在原审期间并未举示充足的证据证明其已实际占有了案涉房产。据此，原审认定戴宏都不符合前述法律规定的能够排除人民法院执行行为的情形。
案外人提供的证据相互印证
最高院认定实际占有的案例
案例7（2017）最高法民申5086号-5096号民事裁定书|案外人提交的《认购协议书》、领取钥匙签收表、水暖费票据和物业维修基金票据等证据，相互印证，能够证明刘先丽在法院查封涉案房屋前即已占有涉案房屋。
案例8（2017）最高法民再30-38号再审民事判决书|关于天奥公司是否已经合法占有诉争房产的问题。上风公司与天奥公司双方确认已于2011年9月22日对房屋进行了验收交接，并签署了《房屋交接书》。而依据双方房屋买卖合同的约定，上风公司在收到天奥公司支付的全部房价款及其他应付的费用后的30个工作日内，向天奥公司交付该房屋，双方合同中还约定了以交付日为房屋的风险责任转移的时间。天奥公司付清全部房款的时间为2011年8月17日，《房屋交接书》签订时间为9月20日，有理由认为房屋交接是双方依约完成了房屋的交付，而非仅为一纸形式。而双方系对国权路29号大楼全部25套房屋签订的买卖合同，在对房屋交接后，已办理了其中16套房屋的过户手续，获得了产权证书，在25套房屋实际状态相同的情况下，亦足以据此认定房屋交接后天奥公司已合法占有诉争房屋。
案例9（2016）最高法民申79号民事裁定书|杨光提交的（2007）和民房初字第775号民事判决书、（2008）沈民（2）终字第304号民事调解书、物业管理费和电梯费发票及杨光、杨某某与徐某某、中国建设银行股份有限公司沈阳天龙支行签订的房屋租赁合同均可表明，在人民法院查封之前，案涉房屋即已处于杨光的实际控制之下。虽然上述民事判决的诉讼主体及物业管理费和电梯费的缴纳主体为沈阳朗晨环境工程有限公司，但该公司的法定代表人为杨光，股东为杨光及其父杨某某，基于家族企业的特性，可以认定案涉房屋已被杨光实际控制的事实。
案外人提供的证据未能相互印证
最高院不予认定实际占有的案例
虽提交水电费缴纳票据，但是票据未特定指向案涉房屋，不能证明已合法占有案涉房产。
案例10（2017）最高法民再263号再审民事判决书|关于买受人是否合法占有案涉房产。天柱监理公司主张鲁昌公司于2007年8月将案涉房产交付给天柱监理公司，先用于办公，后用于出租。对此，天柱监理公司提交了水电费缴纳票据。但是，相关缴纳凭证只显示天柱监理公司缴纳相应金额的水电费，未显示具体缴纳的楼层、房号等内容，因天柱监理公司还购买了鲁昌综合楼第五层房产，故难以证明其所缴纳的是案涉第四层房产的水电费。天柱监理公司还提交了其于2010年12月与中国邮政储蓄银行有限责任公司聊城市分行就鲁昌综合楼第四层签订的房屋租赁合同以及房租支付票据等证据。但房租支付票据显示，最早的租金支付发生于2011年12月，已在法院保全查封案涉房产之后。故天柱监理公司所提供的证据，不足以证明其在保全查封前已占有、使用案涉第四层房产的事实。
物业费缴纳时间早于买卖合同、且缴纳人并非案外人，不能证明合法占有案涉房产。
案例11（2017）最高法民再331号号再审民事判决书|关于黄占鳌是否在人民法院查封前已合法占有案涉房屋的问题。黄占鳌举示四张物业费收据用以证明其已合法占有案涉房屋，其中两张物业费收据缴纳期限为“2012年12月1日至2014年11月30日”，时间在案涉两份《二手房屋买卖合同》签订日期之前；另外两份物业费收据仅体现出“收到业主王喜春物业费855元（一年）”及“收到业主王宝旭物业费855元（一年）”，并没有体现出物业费是由黄占鳌缴纳，也没有显示出缴纳的物业费是在案涉两份《二手房屋买卖合同》签订之后。故，黄占鳌所举示证据不足以证明其在人民法院查封前已合法占有案涉房屋。
虽有物业费催收通知书，但却没有缴纳物业费的证据，不能认定合法占有房屋。
案例12（2017）最高法民申4657号民事裁定书|关于案涉房屋被一审法院查封之前陶智是否实际占有该房屋的问题。针对751号房产，陶智在原审中提交了其与雷国珑的租赁合同复印件及雷国珑向陶智转账的银行转账凭证。因该租赁合同为复印件，转款凭证亦未写明转款用途，转款金额也与陶智自己出具的情况说明中关于租金的数据不吻合。针对407号、438号的两套房产，陶智称其接收该两套房产时，已经由文万彬租赁给如家酒店经营至今，但其亦未向二审法院提交其与如家酒店签订的租赁合同或者收取租金的相应依据。《物业费催收通知书》显示物业公司通知陶智缴纳十套房产的物业费，但陶智并未提交其缴纳该物业费的相应证据。综上，陶智举示的占有案涉三套房产的证据尚不足以证明其在一审法院采取查封措施之前，对案涉房产进行了直接或者间接的实际控制并收取相应租金。
其提供的装修合同晚于查封时间，不能证明在查封前已实际占有房屋。
案例13（2016）最高法民申3161号民事裁定书|刘连锁主张自2004年以来一直在诉争房屋居住，并以装修合同证明实际居住的事实，同时主张2006年调解书生效后开始装修房屋，但其提供的装修合同签订于2011年，远远晚于其主张的入住时间及法院查封诉争房屋的时间，刘连锁对于实际入住时间多次陈述不一，且未进行合理解释，现有证据不能证明其在人民法院查封该房屋前已实际占有该房屋。
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